AHSP Pengecatan Dinding per m2 2026: Koefisien Cat dan Upah

Simulasi AHSP pengecatan dinding per m2 untuk Jakarta 2026 menghasilkan Rp57.876 per m² untuk tembok baru interior, sudah dengan biaya umum 15%. Tembok baru eksterior naik ke Rp100.360 per m².

Upah tenaga interior hanya Rp33.735, dan selisih terbesar datang dari harga cat eksterior.

Koefisiennya diambil dari Lampiran VI SE Dirjen Bina Konstruksi 47/SE/Dk/2026 butir 3.8.10 dan 3.8.11. Upah harian memakai Kepgub DKI 1142/2025.

Harga cat memakai median survei 2026 di katalog Bangun Jakarta milik DCKTRP DKI, dicek 7 November 2026.

Dalam simulasi yang sama dengan biaya umum 10%, tembok baru interior menjadi Rp55.360 per m². Format analisis SE 47/SE/Dk/2026 memang menulis rentang 10–15% untuk biaya umum dan keuntungan, jadi keduanya sah sebagai pembanding.

Urutan Lapisan dan Koefisien Bahan Cat

Semua butir tembok di SE 47/SE/Dk/2026 memakai susunan yang sama: satu lapis cat dasar, lalu dua lapis cat penutup. Tidak ada plamir atau dempul tembok di dalamnya, begitu pula pengamplasan.

Kebutuhan bahannya per m² berbeda antara tembok baru dan tembok lama. Tembok baru menyerap lebih banyak cat penutup, sedangkan tembok lama justru diberi cat dasar lebih tebal.

Untuk menguji angka cat dasar itu, kami mencocokkannya dengan lembar data teknis Nippon Paint Vinilex 5180 Wall Sealer. Menurut TDS produsen, daya sebar teoretisnya 9–10 m² per liter per lapis, dengan berat jenis 1,25–1,35 kg per liter.

Hitungan kami dari dua angka TDS itu memberi 0,125–0,150 kg sealer per m². Koefisien AHSP 0,100 kg ternyata 20–33% lebih hemat.

Jadi, belilah cat dasar sedikit di atas hitungan AHSP, terutama untuk acian yang masih menyerap.

TDS yang sama meminta dinding baru menunggu sekitar satu bulan sebelum dicat. Pengecatan juga perlu dihindari bila kadar alkali di atas pH 9 atau kelembapan di atas 12% menurut protimeter.

Jeda antarlapis yang dianjurkan dua jam pada suhu 30°C.

Plamir atau dempul tembok tidak punya koefisien di butir ini. Kalau tukang menawarkan plamir untuk menutup retak rambut, minta harganya ditulis sebagai baris terpisah.

Dengan begitu, kamu bisa membandingkannya dengan angka AHSP tanpa tercampur.

Koefisien Tenaga AHSP Pengecatan Dinding per m2

SE 47/SE/Dk/2026 menghitung empat tenaga untuk setiap m² cat tembok: pekerja, tukang cat, kepala tukang, dan mandor. Satuannya OH atau orang-hari.

Menurut Kepgub DKI 1142/2025 di katalog Bangun Jakarta, upah harian 2026 adalah pekerja Rp229.195, tukang cat Rp241.112, kepala tukang Rp262.029, dan mandor Rp277.239.

Koefisien tukang 0,0667 di SE 47/SE/Dk/2026 berarti satu tukang cat dan satu pekerja menyelesaikan sekitar 15 m² tembok baru interior per hari (hitungan kami: 1 ÷ 0,0667). Dengan hitungan yang sama dari koefisien SE itu, eksterior sekitar 13 m² dan cat ulang tembok lama 20 m² per hari.

Dalam simulasi interior, porsi terbesar ada di tukang cat Rp16.082 dan pekerja Rp15.287 per m². Kepala tukang dan mandor hanya menyumbang Rp2.366 (simulasi).

Pada proyek rumah tanpa mandor, upah dua orang itulah yang sebenarnya kamu bayar.

Grafik itu menunjukkan pola yang jelas.

Di interior, upah lebih besar daripada cat. Di eksterior, bagian oranye (cat) mengambil alih karena harga per kg-nya hampir empat kali cat interior.

AHSP, Harian, atau Borongan untuk 20 m²

Ambil contoh kamar dengan dinding bersih 20 m², tembok baru, interior. Menurut koefisien AHSP, bahannya 2 kg cat dasar dan 5,2 kg cat penutup.

Tenaganya 1,33 OH tukang ditambah 1,33 OH pekerja.

Skema harian paling mahal di contoh ini, meski upah per harinya resmi. Penyebabnya pembulatan: pekerjaan 1,33 hari tetap dibayar dua hari penuh untuk tukang Rp241.112 dan pekerja Rp229.195 menurut Kepgub DKI 1142/2025.

Harian baru masuk akal bila luasnya mendekati kelipatan 15 m² per hari, misalnya rumah dengan 45–60 m² dinding. Dalam contoh simulasi ini, sisa sepertiga hari pada kamar 20 m² bisa diisi pekerjaan lain, seperti mengecat kusen atau plafon.

Borongan jasa per m² memindahkan risiko tukang lambat ke pihak tukang. Patokan Rp38.795 per m² di tabel adalah simulasi upah AHSP ditambah 15%, bukan tarif pasaran.

Penawaran pasar dan rentang per bidang sudah kami bahas di artikel upah tukang cat per m2.

Penawaran borongan di atas patokan itu belum tentu kemahalan. Pos peralatan di butir AHSP tembok dibiarkan kosong.

Kalau tukang membawa kuas, rol, dan bak cat sendiri, wajar bila harganya sedikit di atas patokan.

Interior vs Eksterior dan Dinding Bermasalah

Satu m² tembok baru eksterior menurut simulasi kami 1,73 kali interior: Rp100.360 lawan Rp57.876. Upahnya hanya naik 15%, dari Rp33.735 ke Rp38.905.

Kenaikan besarnya ada di cat penutup, Rp42.965 per m² lawan Rp10.842.

Median cat tembok eksterior di survei Bangun Jakarta 2026 adalah Rp165.250 per kg dari 42 data. Rentangnya lebar, Rp41.000 sampai Rp285.600 per kg.

Cat interior lebih rapat di median Rp41.700 per kg dari 177 data.

Artinya, angka eksterior sangat bergantung pada merek dan kelas cat yang dipilih. Untuk dinding luar 20 m², simulasi AHSP + 15% memberi Rp2.007.200.

Cat di ujung bawah rentang survei memang menurunkannya jauh, tetapi menurut kami dinding luar yang terkena hujan dan matahari bukan tempat untuk berhemat.

Dinding yang berjamur, mengelupas, atau rembes tidak tercakup butir 3.8.11. Butir itu menganggap permukaan lama sudah siap dicat.

Pekerjaan tambahannya perlu dihitung sendiri.

Untuk cat lama yang harus dikerok, SE 47/SE/Dk/2026 punya butir 3.8.1 dengan pekerja 0,15 OH, mandor 0,0075 OH, dan soda api 0,05 kg per m². Butir ini ditulis untuk cat minyak.

Upahnya Rp36.459 per m² dalam simulasi kami, lebih mahal dari mengecat ulangnya.

Rembesan juga harus dihentikan sebelum dicat.

Cat pelapis anti bocor tercatat di survei Bangun Jakarta 2026 dengan median Rp74.900 per kg dari sembilan data. Koefisien pemakaiannya tidak ada di bagian pengecatan, jadi ikuti takaran di kemasan produknya.

Penyebab jamur yang lebih dalam, seperti rembesan dari tanah atau talang, kami bahas di artikel bahaya jamur dinding. Tanpa memperbaiki sumber airnya, cat baru berisiko ikut menggelembung karena kelembapan dinding tetap di atas batas TDS.

Angka yang Perlu Dicek Sebelum Membayar

• Luas bidang bersih, yaitu dinding dikurangi pintu dan jendela, karena semua koefisien di atas dihitung per m² bidang yang dicat.
• Jumlah lapis di penawaran. AHSP menghitung satu lapis cat dasar dan dua lapis penutup; penawaran satu lapis penutup tidak setara.
• Merek dan kelas cat eksterior, karena rentang harga survei 2026 mencapai hampir tujuh kali lipat.
• Plamir, kerok, dan anti bocor sebagai baris terpisah, bukan diselipkan ke harga per m².
• Umur dinding baru. Menurut TDS Nippon Vinilex 5180, acian sebaiknya dibiarkan sekitar satu bulan sebelum dicat.

Upah DKI 2026 dan harga survei bisa berubah saat Kepgub baru terbit. Koefisien AHSP pengecatan dinding per m2 di atas tetap bisa dipakai; ganti saja upah dan harganya begitu angka 2027 tersedia di katalog Bangun Jakarta.