Jakartabuilding.id – “Berapa biaya tambah lantai 2 di atas rumah tipe 36 yang sudah ada?” Sobat JB, dengan patokan resmi DKI, lantai baru seluas 36 m² berkisar Rp224–368 juta, tergantung standar harga yang dipakai.
Rentangnya lebar karena satu angka berasal dari batas biaya gedung negara, sedangkan angka lain dari pemodelan harga pasar. Di bawah ini cara membacanya, bagian struktur yang wajib dicek, dan izin yang harus diurus.
Patokan Biaya per Meter Persegi
Keputusan Gubernur DKI 580/2025 menetapkan standar harga satuan tertinggi rumah negara tipe C, D, dan E di wilayah kota sebesar Rp6.230.000 per m². Angka ini sudah termasuk biaya umum, keselamatan konstruksi, dan pajak.
Portal Bangun Jakarta milik Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan DKI mencatat harga satuan bangunan dari pemodelan proyek dengan pendekatan harga pasar. Rumah tinggal 1 lantai 2 kamar seluas 101 m² dimodelkan Rp10.222.974 per m² untuk 2025.
Untuk 2026, portal yang sama memodelkan gedung kantor 1 lantai Rp6.704.587 per m² dan gedung kantor 2 lantai Rp6.945.223 per m². Selisihnya sekitar 3,6%, yang menunjukkan bangunan bertingkat memang lebih mahal per meter.
Cek Struktur Lantai Bawah Dulu
Di pemodelan Bangun Jakarta, porsi pekerjaan struktur naik dari sekitar 36,7% pada gedung kantor 1 lantai menjadi 49,2% pada gedung kantor 2 lantai. Lantai tambahan berarti kolom, balok, dan pelat yang harus menahan beban lebih besar.
Kesalahan yang sering terlihat: langsung membangun di atas dak rumah lama tanpa mengecek kolom dan fondasinya. Rumah tipe 36 yang awalnya dirancang satu lantai sering tidak punya kolom dan fondasi yang cukup untuk lantai kedua.
Harga besi beton ulir 13–16 mm di survei DKI 2026 sekitar Rp10.100–10.300 per kg. Menurut saya, biaya perencana struktur jauh lebih kecil daripada risiko membongkar pelat yang retak setahun kemudian.
Izin PBG Perubahan
PP 16/2021 Pasal 262 menyebut PBG perubahan diperlukan bila ada perubahan lapis bangunan atau luas bangunan. Menambah lantai masuk dua kategori itu sekaligus.
Pasal 263 menegaskan pelaksanaan konstruksi dimulai setelah pemohon memperoleh PBG. Retribusinya dihitung dari luas total lantai, indeks lokalitas paling tinggi 0,5% dari standar harga, indeks terintegrasi, dan indeks bangunan terbangun.
Langkah pengurusannya sudah dibahas di artikel cara urus PBG. Tapi bukankah rumah tapak di Jakarta boleh sampai empat lantai? Boleh, tetapi jumlah lantai tetap harus sesuai koefisien lantai bangunan di zona lahanmu.
Simulasi Dua Luas Lantai
Untuk lantai tambahan 36 m², biaya berdasarkan standar rumah negara sekitar Rp224,3 juta, sedangkan berdasarkan pemodelan rumah tinggal sekitar Rp368,0 juta. Untuk 45 m², kisarannya Rp280,4–460,0 juta.
Simulasi ini belum memasukkan penguatan kolom dan fondasi lantai bawah, karena besarnya baru diketahui setelah dihitung perencana struktur. Biaya PBG dan perencana juga terpisah.
Mulai dari satu langkah minggu ini: minta perencana struktur memeriksa kolom dan fondasi rumahmu sebelum meminta penawaran harga dari kontraktor.
