Jakartabuilding.id – Perkiraan biaya rumah ukuran 8×12 di Jakarta sekitar Rp478 juta sampai Rp785 juta untuk satu lantai, dan Rp957 juta sampai Rp1,57 miliar untuk dua lantai. Sobat JB, angka ini hanya bangunan, belum termasuk harga tanah.
Rentangnya lebar karena dihitung dari tiga patokan: batas harga rumah negara Pemprov DKI dan model rumah tinggal di portal Bangun Jakarta. Di bawah ini asumsi luasnya, rincian per pekerjaan, dan perkiraan untuk kota di sekitar Jakarta.
Luas Bangunan yang Realistis
Lahan 8×12 meter berarti 96 m². Rumah jarang menutup seluruh lahan, karena perlu carport, teras, dan area resapan.
Redaksi memakai asumsi bangunan menutup 80% lahan, yaitu 76,8 m² per lantai. Rumah dua lantai berarti 153,6 m².
Asumsi ini bukan batas aturan. Koefisien dasar bangunan (KDB) berbeda di setiap zona, jadi cek dulu di peta zonasi sebelum menggambar denah.
Lebar 8 meter cukup lega untuk carport di samping ruang tamu. Menurut saya, inilah kelebihan lahan 8×12 dibanding lahan 6×16 yang luasnya sama tapi lebih sempit di depan.
Perkiraan Biaya 1 dan 2 Lantai
Keputusan Gubernur DKI 580/2025 mematok rumah negara tipe C sampai E sebesar Rp6.230.000 per m² dan tipe A Rp7.560.000 per m². Angka ini sudah termasuk biaya umum kontraktor, keselamatan konstruksi, dan pajak.
Portal Bangun Jakarta milik Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan DKI memodelkan rumah tinggal satu lantai di Rp10.222.974 per m². Model ini memakai spesifikasi rumah tinggal, bukan bangunan negara.
Dengan tiga patokan itu, rumah satu lantai 76,8 m² berkisar Rp478,5 juta, Rp580,6 juta, dan Rp785,1 juta. Rumah dua lantai 153,6 m² berkisar Rp956,9 juta, Rp1,16 miliar, dan Rp1,57 miliar.
Tapi bukankah rumah dua lantai lebih murah per meter karena pondasi dan atapnya sama? Tidak otomatis. Kolom, balok, dan pondasi harus menahan beban dua lantai, dan tangga menambah pekerjaan baru.
Pembahasan selisihnya ada di artikel biaya bangun rumah 2 lantai per m2.
Rincian Biaya per Pekerjaan
Pasal 27 Permen PUPR 22/2018 membagi biaya rumah negara ke delapan komponen. Untuk rumah satu lantai 76,8 m² dengan patokan Rp6,23 juta, rinciannya seperti grafik di atas.
Struktur adalah pos terbesar, sekitar Rp95,7 juta sampai Rp119,6 juta. Finishing menyusul di Rp71,8 juta sampai Rp95,7 juta, karena mencakup cat, kusen, pintu, dan sanitair.
Pondasi hanya 3–7%, atau Rp14,4 juta sampai Rp33,5 juta. Angka atas lebih realistis untuk tanah lunak, yang sering ditemui di Jakarta Utara dan sebagian Jakarta Barat.
Biaya perizinan dan perencana tidak masuk delapan komponen ini. Retribusi Persetujuan Bangunan Gedung dihitung terpisah, dan rumusnya dibahas di artikel biaya PBG rumah tinggal Jakarta.
Biaya di Luar Jakarta
Untuk kota di sekitar Jakarta, redaksi menyesuaikan patokan Rp6,23 juta dengan Indeks Kemahalan Konstruksi (IKK) BPS 2025. Rata-rata lima kota Jakarta bernilai 113,17.
Hasilnya, rumah dua lantai 153,6 m² di Kota Tangerang sekitar Rp828 juta, Tangerang Selatan Rp873 juta, Kota Bogor Rp924 juta, dan Kota Bekasi Rp940 juta. Kabupaten Bogor justru lebih mahal, sekitar Rp1 miliar, karena IKK-nya 118,39.
IKK Kota Depok tidak kami temukan di sumber yang bisa diakses, jadi tidak dimasukkan. Angka-angka ini perkiraan redaksi, bukan patokan resmi pemerintah daerah setempat.
Hitung ulang angka ini begitu Pemprov DKI menerbitkan standar harga satuan bangunan tahun 2026 yang baru.
