Jakartabuilding.id – Kamu punya tanah 5 × 10 m di gang Jakarta? Rumah 2 lantai mungil dengan dua kamar dan luas bangunan sekitar 69 m² muat di sana, sesuai denah contoh redaksi di bawah. Menurut Pergub DKI 31/2022, lahan sampai 60 m² mendapat KDB 100%, dengan syarat yang dijelaskan di bawah.
Rumah dua lantai di lahan 60–120 m² hanya boleh menutup 80% lahan dan wajib menyisakan minimal 10% untuk hijau.
Sobat JB, di bawah ada tiga denah buatan redaksi untuk lahan 50, 60, dan 84 m², lengkap dengan luas tiap ruang dan simulasi biayanya. Bagian akhir membahas cara membuat rumah sekecil itu tetap tampak cantik dari jalan.
Aturan Lahan Sebelum Menggambar
Batas paling menentukan ada di Pergub DKI Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang. Untuk Sub-Zona R-1, lahan sampai 60 m² mendapat KDB 100% dan KLB 2 dengan tinggi 1–2 lantai (hlm. 122).
Lahan 60–120 m² berbeda: pilihan pertama, KDB 90%, hanya untuk rumah satu lantai. Rumah 2–4 lantai memakai pilihan kedua: KDB 80%, KLB 3,2, dan KDH paling sedikit 10% (Pergub 31/2022 hlm. 123).
Akibatnya agak ganjil. Lahan 72 m² justru hanya boleh berlantai dasar 57,6 m², lebih kecil dari lahan 60 m² yang boleh ditutup penuh.
Angka di grafik adalah hitungan luas lahan dikali KDB, bukan desain.
Pasal 134 Pergub DKI 31/2022 membebaskan rumah tapak di lahan sampai 60 m² dari garis sempadan bangunan dan jarak bebas. Namun pasal itu juga menyebut ketentuan ini untuk lahan yang sudah terbangun sebelum pergub ditetapkan.
Pasal 133 ayat (4) pergub itu juga hanya mengizinkan pemecahan kaveling perumahan menjadi lahan lebih dari 60 m².
Pasal 133 ayat (3) Pergub DKI 31/2022 menambah tiga syarat untuk semua rumah tapak:
- teras selebar minimal 1 meter;
- parkir di dalam kaveling atau di parkir komunal;
- kolam retensi, biopori, atau sumur resapan untuk air hujan.
Ketiga denah di bawah sudah memberi teras. Angka persis untuk lahanmu tetap harus dicek lewat informasi rencana kota di portal JakartaSatu.
3 Denah Rumah 2 Lantai Mungil
Ringkasnya, tiga denah contoh ini menjawab tiga kebutuhan berbeda:
- 5 × 10 m untuk pasangan atau keluarga kecil tanpa mobil;
- 6 × 10 m untuk keluarga dengan satu mobil dan dua anak;
- 7 × 12 m untuk keluarga yang butuh taman, musala, dan kamar utama lebih lega.
Semuanya denah skematik dengan depan (jalan) di bagian bawah gambar. Luas bangunan dihitung dari ruang beratap dan tertutup di kedua lantai, termasuk tangga.
Carport, teras, jemur, dan taman tidak dihitung.
1. Lahan 5 × 10 Meter, Dua Kamar Tanpa Carport
Di denah contoh ini, lahan terlalu sempit untuk mobil sekaligus ruang tamu. Karena itu, 2 m terdepan dipakai untuk teras dan parkir motor.
Pemilik mobil perlu memakai parkir komunal, opsi yang memang disebut Pasal 133.
Dalam denah contoh, lantai 1 berisi ruang tamu-keluarga 14 m², dapur-makan 8,8 m², dan kamar mandi 4,6 m². Lantai 2 contoh ini memuat kamar 12 m² dan 10,8 m², kamar mandi kedua, serta dak jemur beroster.
Total luas bangunan denah contoh ini 68,6 m².
Tangganya lurus selebar 1 m dan sepanjang 5,7 m di sisi kanan. Permen PUPR 14/PRT/M/2017 meminta tinggi anak tangga 15–18 cm, injakan minimal 30 cm, dan bordes setelah paling banyak 12 anak tangga.
Contoh hitungannya untuk tinggi lantai sekitar 3 m: 17 anak tangga, 16 injakan × 30 cm, ditambah bordes 0,9 m. Variasi bentuk lain ada di artikel ukuran tangga rumah.
2. Lahan 6 × 10 Meter, Tiga Kamar Plus Carport
Lebar 6 m sudah cukup untuk carport 3 × 5 m di samping ruang tamu. Carport tanpa dinding tidak dihitung dalam KDB menurut Pergub DKI 20/2024 Pasal 54 ayat (1) huruf d.
Tangga U 2 × 3,6 m diletakkan di tengah kanan. Di belakangnya ada sumur cahaya 2 × 1,4 m yang tembus sampai atap, sumber udara bagi dapur dan kamar mandi.
Lantai 2 denah contoh memuat tiga kamar (10,2, 10,2, dan 8,8 m²) serta balkon depan.
Luas bangunan denah contoh ini 82,9 m². Kamar ketiga paling sempit, 4 × 2,2 m.
Menurut saya ukuran itu cukup untuk kamar anak dengan kasur tunggal, bukan kamar orang tua.
3. Lahan 7 × 12 Meter, Lengkap Taman Musala
Menurut Pergub DKI 31/2022, lahan 84 m² masuk kelompok 60–120 m², jadi lantai dasarnya maksimal 67,2 m² dan hijau minimal 8,4 m² (80% dan 10% dari 84 m²). Denah contoh ini memakai lantai dasar tertutup 52,2 m² ditambah teras 4 m².
Taman depan 8 m² dan taman jemur 4,8 m² menghasilkan 12,8 m² hijau.
Hitungan hijau itu masih sederhana. Pergub DKI 20/2024 menilai KDH dengan indeks hijau (IHBI), sehingga jenis tanaman dan perkerasan bisa mengubah hasilnya.
Lantai 1 denah contoh juga memuat musala atau ruang kerja 6 m².
Di denah contoh, lantai 2 memuat kamar utama 12 m² berbalkon, kamar 12 m² di atas carport, kamar 9 m², dan ruang keluarga kecil. Total luas bangunan contoh ini 108,9 m².
Simulasi Biaya Tiga Denah
Patokan resmi yang tersedia untuk Jakarta punya rentang lebar. Kepgub DKI 580/2025 mematok batas atas rumah negara tipe C, D, dan E Rp6.230.000 per m².
Portal Bangun Jakarta milik Dinas Cipta Karya memodelkan rumah tinggal 1 lantai seluas 101 m² di Rp10.222.974 per m².Denah Luas bangunan Kamar Simulasi Rp6,23 juta/m² Simulasi Rp10,22 juta/m² 5 × 10 m (50 m²) 68,6 m² 2 Rp427,4 juta Rp701,3 juta 6 × 10 m (60 m²) 82,9 m² 3 Rp516,5 juta Rp847,5 juta 7 × 12 m (84 m²) 108,9 m² 3 + musala Rp678,4 juta Rp1,11 miliar
Rumusnya luas bangunan dikali patokan per m², belum termasuk tanah, pagar, perizinan, dan perabot. Ini simulasi, bukan harga kontrak.
Selisih biaya per m² rumah satu dan dua lantai dibahas di biaya bangun rumah 2 lantai per m2.
Namun, bukankah rumah mungil seharusnya murah? Per meter perseginya tidak.
Tangga, dua kamar mandi, dan pelat lantai tetap ada berapa pun luasnya, sehingga porsinya terasa lebih berat di rumah kecil.
Biar Rumah Mungil Tampak Cantik
Rumah sempit dilihat orang hanya dari satu sisi, yaitu fasad depan selebar 5–7 m. Menurut saya, kuncinya menahan diri: satu warna dasar terang, satu material aksen, dan garis atap yang sederhana.
Roster dan Kisi di Fasad
Roster punya dua fungsi sekaligus. Ia menjadi aksen fasad dan menjadi lubang udara permanen. Permenkes Nomor 2 Tahun 2023 meminta ventilasi silang seluas 10–20% luas lantai, atau ventilasi buatan.
Untuk kamar 10,2 m² di denah 6 × 10 m, angka itu berarti bukaan sekitar 1–2 m² (contoh hitungan). Dinding roster di depan balkon atau tangga membantu mencapainya tanpa membuka privasi kamar ke jalan.
Tanaman di Balkon dan Teras
Pergub DKI 31/2022 membolehkan lahan sampai 60 m² tanpa KDH, tetapi tanaman tetap membuat fasad sempit terlihat lebih lembut. Bak tanam di tepi balkon tidak memakan lantai, dan tanaman rambat bisa menutup dinding samping yang polos.
Satu catatan: bak tanam basah menambah beban dan butuh lapisan kedap air pada pelat balkon. Tanyakan ke perencana struktur sebelum memasang bak permanen.
Mulai dari ukuran lahan dan aturan KDB-nya, baru pilih denah. Urutan itu yang membuat rumah mungil tetap legal, terang, dan enak dihuni.
