Jakartabuilding.id – Istilah KRK sudah lama akrab di telinga pemilik lahan yang mau membangun. Kini, informasi KRK Jakarta untuk rumah tinggal bisa diambil sendiri secara gratis lewat portal JakartaSatu, dengan nama Informasi Rencana Kota atau IRK. Untuk berkas PBG, siapkan dokumen hasil ukur lahan, karena layanannya hanya menerima unggahan dokumen itu.
Sobat JB, nama boleh berganti, fungsinya tetap sama.
Dokumen inilah yang menentukan rumahmu boleh dibangun berapa lantai, seberapa luas, dan seberapa mundur dari jalan. Ini cara membacanya, cara mengeceknya, dan apa yang terjadi bila zonanya tidak cocok.
Arti KRK dan Padanan Istilahnya
Pasal 1 angka 10 PP 16/2021 tentang Bangunan Gedung mendefinisikan Keterangan Rencana Kota (KRK) sebagai informasi ketentuan tata bangunan dan lingkungan yang berlaku pemda pada lokasi tertentu. Singkatnya, KRK adalah aturan main untuk satu bidang tanah.
Pasal 19 PP yang sama menyebut ketentuan peruntukan dan intensitas bangunan dimuat dalam KRK. KRK disusun dari Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), dan pemda wajib menyediakannya secara elektronik.
Di Jakarta, RDTR yang berlaku adalah Pergub DKI 31/2022, ditetapkan dan diundangkan pada 27 Juni 2022. Dari sinilah semua angka di IRK berasal.
Istilahnya memang membingungkan, karena beberapa singkatan beredar bersamaan. Tabel ini merangkum yang paling sering muncul.Istilah Kepanjangan Dasar Dipakai untuk KRK Keterangan Rencana Kota PP 16/2021 Pasal 1 angka 10 Istilah nasional untuk aturan tata bangunan per lokasi IRK Informasi Rencana Kota FAQ SIMBG DKI, portal JakartaSatu Versi Jakarta untuk PBG, diambil sendiri gratis KRK (DKI) Ketetapan Rencana Kota FAQ SIMBG DKI Permohonan lewat surat ke Dinas atau Suku Dinas Cipta Karya IPPR Izin Prinsip Pemanfaatan Ruang Pergub DKI 118/2020 Izin prinsip pemanfaatan ruang dalam sub zona tertentu KKPR / KKKPR (Konfirmasi) Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Pergub DKI 31/2022 Pasal 1, 210-211 Syarat dasar perizinan berusaha lewat OSS
Untuk rumah tinggal biasa, yang ditanyakan SIMBG saat mengajukan PBG adalah IRK. KKKPR lewat OSS baru relevan bila lahan dipakai untuk kegiatan usaha, sesuai Pasal 210 Pergub 31/2022.
Isi KRK yang Menentukan Rumahmu
Menurut halaman tanya-jawab SIMBG DKI (dibaca 8 Oktober 2026), IRK memuat hal-hal berikut. Masing-masing langsung memengaruhi denah dan tampak rumah.
- Peruntukan lahan atau sub zona, misalnya R-1 untuk perumahan kepadatan sangat tinggi.
- KDB, batas luas lantai dasar terhadap luas lahan.
- KLB, batas total luas semua lantai terhadap luas lahan.
- KDH, porsi lahan yang wajib hijau.
- Garis Sempadan Bangunan (GSB), jarak bebas dari batas lahan.
- Ketinggian maksimum dan kegiatan yang diperbolehkan di zona itu.
Rumus menghitung tiap koefisien sudah kami bahas di panduan menghitung KDB, KLB, dan KDH. Di sini cukup cara membacanya.
Sub zona perumahan paling luas di Jakarta adalah R-1, sekitar 25.470 hektare, menurut Pergub 31/2022. Uniknya, R-1 memberi dua alternatif intensitas yang bergantung pada luas lahan.Luas lahan (R-1) Alternatif 1 Alternatif 2 Sampai 60 m² KDB 100%, KLB 2, KDH 0, 1-2 lantai KDB 90%, KLB 3,6, KDH 0, 3-4 lantai 60-120 m² KDB 90%, KLB 0,9, KDH 0, 1 lantai KDB 80%, KLB 3,2, KDH minimal 10%, 2-4 lantai Lebih dari 120-240 m² KDB 80%, KLB 0,8, KDH minimal 10%, 1 lantai KDB 60%, KLB 2,4, KDH minimal 20%, 2-4 lantai Lebih dari 240-400 m² KDB 60%, KLB 0,6, KDH minimal 20%, 1 lantai KDB 50%, KLB 2, KDH minimal 20%, 2-4 lantai
Lahan lebih dari 400 m² punya baris ketentuan tersendiri di Pergub 31/2022, jadi cek angkanya langsung di IRK lahanmu. Berikut contoh hitungan redaksi untuk lahan 100 m² di R-1.
Pilih alternatif 1, rumah satu lantai boleh menutup 90 m² lahan. Pilih alternatif 2, lantai dasar maksimal 80 m², tetapi total lantai boleh sampai 320 m² dalam 2-4 lantai, dengan 10 m² tetap hijau.
Bagian ini yang sering bikin orang keliru. Banyak yang mengira lahan sempit selalu boleh dibangun penuh, padahal itu hanya berlaku untuk lahan sampai 60 m² dengan alternatif pertama.
GSB diatur terpisah di Pergub DKI 20/2024. Untuk R-1 dan R-2, rumah di jalan sampai 4 meter atau rumah tapak dengan lahan sampai 60 m² dapat diberi GSB 0 m atau tanpa GSB, sedangkan jalan lebih dari 4-8 meter mensyaratkan GSB minimal 2 meter.
Cara Cek Zonasi Lewat JakartaSatu
Saat kami buka pada 9 Oktober 2026, halaman layanan IRK JakartaSatu menampilkan menu Jelajahi Rencana Kota, Layanan Rencana Kota, Permohonan Peningkatan KLB, serta Masuk dan Daftar. Datanya berbasis RDTR 2022.
Portal itu punya dua jalur yang tujuannya berbeda. Pilih sesuai kebutuhanmu.
Sekadar melihat zonasi: pakai Jelajahi Rencana Kota. Menurut keterangan kartu layanannya, lahan bisa ditentukan dengan digitasi di peta atau unggah dokumen hasil ukur. Cara ini cocok untuk menyaring lahan sebelum membeli.
IRK untuk berkas PBG: pakai Layanan Informasi Rencana Kota untuk Perencanaan Bangunan. Portal menyebut lahan di layanan ini hanya dapat ditentukan dengan unggah dokumen hasil ukur, dan hasilnya bisa dicetak sebagai dokumen perizinan tahap PBG.
Alur jalur kedua kira-kira begini.
- Daftar akun di JakartaSatu, karena peta untuk masyarakat meminta login.
- Buka Layanan Informasi Rencana Kota untuk Perencanaan Bangunan, lalu pilih Masyarakat.
- Unggah dokumen hasil ukur lahanmu; digitasi tidak tersedia di layanan ini.
- Pastikan batas lahan yang terbaca sama dengan sertifikat, bukan sesuai pagar.
- Baca sub zona, KDB, KLB, KDH, GSB, dan ketinggian yang muncul.
- Cetak hasilnya sebagai IRK untuk berkas PBG.
Langkah keempat berasal dari FAQ SIMBG DKI, yang meminta plotting lahan sesuai sertifikat agar aturan yang tampil tepat. Portal JakartaSatu menambahkan caranya: untuk perencanaan bangunan, lahan ditentukan lewat unggahan dokumen hasil ukur.
Bagaimana dengan proyek besar?
FAQ yang sama menyebut permohonan Ketetapan Rencana Kota diajukan lewat surat. Bangunan lebih dari 8 lantai atau lahan di atas 5.000 m² ke Kepala Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan; di bawah itu ke Kepala Suku Dinas.
Untuk rumah tinggal, daftar persyaratan PBG di SIMBG DKI meminta IRK. Jadi cetakan dari JakartaSatu itulah yang kamu lampirkan.
Jika Zona Lahan Tidak Cocok
Pergub 31/2022 Pasal 91 membagi kegiatan di tiap zona menjadi empat kode. I berarti diperbolehkan, T diizinkan terbatas, B diizinkan bersyarat, dan X tidak diizinkan.
Misalnya, lahanmu ternyata masuk zona yang bukan perumahan.
Kode rumah tinggal di zona itu bisa I, T, B, atau X, dan rinciannya ada di Lampiran X Pergub. Cek kodenya, jangan menebak.
Tapi bagaimana kalau rumahnya sudah berdiri sebelum 2022?
Pasal 227 dan 228 menyatakan izin pemanfaatan ruang yang terbit sebelumnya tetap berlaku sampai masa berlakunya habis. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai RDTR harus disesuaikan lewat kegiatan penyesuaian.
Jalan lain adalah Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ), aturan untuk melonggarkan kekakuan aturan dasar. Salah satunya Zona Bonus, tambahan intensitas dengan imbalan penyediaan prasarana publik.
Di JakartaSatu, ada layanan terpisah bernama Permohonan Insentif dan Disinsentif dalam Peningkatan KLB.
Saya tidak akan membeli lahan sebelum melihat IRK-nya. Mengecek portal gratis jauh lebih murah daripada desain rumah yang ternyata melanggar KLB.
Hubungan KRK dengan PBG
FAQ SIMBG DKI menulis tegas: tanpa IRK, PBG tidak dapat diproses. Sistem tidak bisa mencocokkan desain dengan tata ruang setempat.
Urutannya jadi jelas.
Ambil IRK dulu, serahkan ke arsitek atau drafter, baru gambar denah, tampak, dan potongan. Langkah berikutnya kami jelaskan di panduan cara urus PBG.
Simpan cetakan IRK-mu, lalu cek ulang sebelum mengajukan PBG bila RDTR Jakarta ditinjau kembali, sebab Pasal 209 Pergub 31/2022 mengatur peninjauan itu.
