Jakartabuilding.id – Dulu, desain rumah modern di Jakarta lebih banyak ditentukan selera: atap datar, fasad kotak, dan jendela lebar. Sejak Juni 2024, bentuk rumah juga harus mengikuti Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 20 Tahun 2024 tentang Ketentuan Tata Bangunan.
Sobat JB, aturan ini menentukan seberapa jauh rumah mundur dari jalan, setinggi apa lantainya, dan berapa lantai yang boleh dibangun. Di bawah ini enam aturan yang paling memengaruhi tampilan rumah modern dua lantai.
Aturan yang Membentuk Fasad
Pergub 20/2024 ditetapkan pada 19 Juni 2024 sebagai pelaksanaan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Jakarta. Aturan ini berlaku untuk bangunan gedung, termasuk rumah tapak.
Menurut saya, banyak “rumah modern” di brosur sebenarnya mengikuti aturan ini tanpa disadari: teras yang mundur, pagar transparan, dan lantai yang tidak terlalu tinggi dari jalan.
6 Aturan Desain Rumah Modern di Jakarta
Semua aturan di bawah dikutip dari Pergub 20/2024.
1. Mundur dari Jalan Sesuai Lebar Jalan
Di subzona perumahan R-1 dan R-2, rumah di jalan selebar sampai 4 meter atau di lahan paling luas 60 m² boleh tanpa garis sempadan bangunan (GSB). Jalan 4–8 meter mensyaratkan GSB paling rendah 2 meter dari garis sempadan jalan.
Untuk jalan lebih dari 8 meter, GSB paling rendah setengah lebar jalan atau 5 meter. Ruang mundur inilah yang biasanya dipakai untuk carport dan taman depan.
2. Lantai Dasar Maksimal 1,2 Meter dari Jalan
Pasal 66 membolehkan peil lantai dasar paling tinggi 1,20 meter dari rata-rata jalan. Lantai yang lebih tinggi dari itu dihitung sebagai lantai dua.
Rata-rata jalan dihitung dari level jalan tertinggi ditambah terendah, lalu dibagi dua. Aturan ini penting untuk rumah di kawasan yang sering tergenang, yang pemiliknya cenderung meninggikan lantai.
3. Tinggi Antarlantai Maksimal 5 Meter
Untuk bangunan hunian, ketinggian antarlantai paling tinggi 5 meter. Ruang tamu dengan plafon sangat tinggi tetap harus berada dalam batas ini.
4. Mezanin di Bawah 50 Persen
Mezanin yang luasnya kurang dari 50% lantai penuh di bawahnya tidak dihitung sebagai lantai. Mezanin yang lebih luas dihitung sebagai lantai bangunan, dan rumah tapak hanya boleh punya paling banyak satu lapis mezanin.
Untuk rumah modern dengan void, mezanin kecil sering menjadi ruang kerja tanpa menambah hitungan lantai.
5. Pagar Depan Tembus Pandang
Pagar di garis sempadan jalan paling tinggi 2 meter dan harus tembus pandang, dengan bagian bawah sampai 1 meter boleh masif. Pagar samping dan belakang paling tinggi 3 meter.
Tapi bukankah pagar tertutup lebih aman? Aturannya tetap membatasi bagian masif, jadi rasa aman perlu dicapai dengan material pagar yang kuat, bukan dinding penuh.
6. Paling Banyak 4 Lantai
Rumah tapak dan rumah flat paling tinggi 4 lantai. Ketentuan jarak bebas bangunan, yaitu minimal 4 meter dari batas lahan untuk lantai 1 sampai 6, dikecualikan untuk rumah tapak.
Jumlah lantai tetap harus berada dalam batas koefisien lantai bangunan (KLB) yang tercantum di RDTR untuk lahanmu.
Contoh Hitung Lahan 8 × 15
Misalnya lahan 8 × 15 meter di jalan selebar 6 meter. GSB-nya paling rendah 2 meter, sehingga kedalaman yang bisa dibangun dari depan tersisa 13 meter.
Dengan tinggi antarlantai 3,5 meter, rumah dua lantai setinggi 7 meter sampai pelat atap masih jauh dari batas 5 meter per lantai. Lantai dasar bisa dinaikkan sampai 1,2 meter dari rata-rata jalan tanpa dihitung sebagai lantai dua.
Artikel ini tidak membahas angka KDB dan KLB tiap zona, karena besarnya berbeda per lokasi dan perlu dicek di Informasi Rencana Kota.
