Jakartabuilding.id – KDB KLB KDH adalah tiga angka yang menentukan seberapa luas rumahmu boleh menutup tanah, berapa total lantai yang boleh dibangun, dan berapa bagian lahan yang wajib tetap hijau. Di Jakarta, ketiganya tercantum di Informasi Rencana Kota (IRK) persil masing-masing.
Sobat JB, angka ini bukan formalitas. IRK termasuk dokumen wajib PBG rumah tinggal, jadi gambar yang melewati batas KDB atau KLB tidak memenuhi ketentuan dan perlu direvisi sebelum PBG bisa terbit. Di bawah ini ada arti tiap istilah, rumus dengan contoh lahan 100 m², aturan khusus Jakarta, dan cara mengecek angka persilmu sendiri.
Arti KDB, KLB, KDH, dan GSB
Definisi nasionalnya ada di Pasal 1 PP 16/2021. Jakarta memakai definisi yang hampir sama di Pasal 1 Pergub DKI 20/2024 tentang Ketentuan Tata Bangunan.Istilah Kepanjangan Yang dibatasi Bentuk angka KDB Koefisien Dasar Bangunan Luas lantai dasar dibanding luas lahan Persen, misalnya 60% KLB Koefisien Lantai Bangunan Luas seluruh lantai dibanding luas lahan Angka perbandingan, misalnya 1,2 KDH Koefisien Daerah Hijau Ruang terbuka hijau dibanding luas lahan Persen, misalnya 30% GSB Garis Sempadan Bangunan Jarak bangunan dari batas depan, samping, belakang Meter
Gampangnya, KDB mengatur jejak rumah di tanah. KLB mengatur total luas lantai dari bawah sampai atas.
KDH menjaga sisa lahan tetap bisa menyerap air. GSB menentukan di mana dinding depan boleh berdiri.
Rumus dan Contoh Lahan 100 Meter Persegi
Rumusnya sederhana: luas lantai dasar maksimal = KDB × luas lahan. Total luas lantai maksimal = KLB × luas lahan. Luas hijau minimal = KDH × luas lahan.
Misalnya lahan 8 × 12,5 m (100 m²) di depan jalan 6 m, dan IRK-nya mencantumkan KDB 60%, KLB 1,2, KDH 30%. Angka ini contoh untuk latihan, bukan angka zona tertentu di Jakarta.
Hasilnya, lantai dasar maksimal 60 m². Total lantai maksimal 120 m², jadi 2 lantai penuh masing-masing 60 m² sudah mentok.
Lahan hijau minimal 30 m² (hitungan luas sederhana; KDH Jakarta memakai indeks IHBI yang dibahas di bawah). Untuk jalan selebar lebih dari 4 m sampai 8 m di subzona rumah R-1 dan R-2, Pasal 12 ayat (1) huruf a Pergub 20/2024 mewajibkan GSB paling rendah 2 m dari garis sempadan jalan.
Mau 3 lantai? Bisa, asal total tetap 120 m² dan batas ketinggian di IRK membolehkan 3 lantai. Artinya tiap lantai rata-rata hanya 40 m², sehingga rumah jadi lebih ramping (hitungan redaksi).
Yang sering terlupa: sisa lahan setelah lantai dasar 60 m² hanya 40 m². Bila 30 m² wajib hijau, carport, teras, dan jalur samping harus muat di 10 m² sisanya.
Di titik inilah banyak denah gagal. Carport 2,5 × 5 m saja sudah 12,5 m².
Aturan Jakarta di Pergub 20/2024
Pergub 20/2024 ditetapkan 19 Juni 2024 dan diundangkan 24 Juni 2024. Aturan ini menjalankan Pasal 115 Pergub 31/2022 tentang RDTR, jadi angka KDB, KLB, dan KDH per lokasi tetap berasal dari RDTR.
Menurut Pasal 53, KDB dihitung dari dinding terluar lantai dasar ditambah proyeksi atap atau kantilever. Pasal 54 lalu membebaskan beberapa bagian rumah tapak dari hitungan itu:
- overstek atap datar atau miring yang tidak dipakai untuk beraktivitas;
- lantai dasar untuk parkir yang tidak berdinding, kecuali pagar pembatas antarpersil;
- lantai dasar tanpa atap dengan dinding paling tinggi 1,2 m;
- sumur resapan, kolam resapan, biopori, dan bak penampung air hujan yang tidak beratap.
KLB dihitung dari dinding struktur terluar (Pasal 55). Pasal 56 membebaskan balkon dengan overstek paling lebar 1,5 m, balkon beratap pada rumah tapak, serta atap terbuka yang hanya jadi taman atap atau bak air hujan.
Bagi pemilik lahan sempit, bagian ini paling berguna. Carport tanpa dinding tidak dihitung KDB, dan balkon beratap rumah tapak tidak dihitung KLB. Proyeksi balkon tetap perlu dicek arsitek terhadap KDB.
KDH Jakarta lebih rumit dari sekadar luas taman. Pasal 60 menghitungnya lewat Indeks Hijau Biru Indonesia (IHBI): luas ruang hijau dikali bobot dan faktor tertentu, ditambah bonus elemen.
Bobot dan faktornya ditetapkan lewat Keputusan Gubernur. Rumput di halaman, pohon peneduh, dan taman di bangunan bisa bernilai berbeda.
Taman di atap atau dinding (objek ruang pada bangunan) pada dasarnya hanya boleh menyumbang paling banyak 25% dari KDH yang dipersyaratkan (Pasal 61). Porsinya boleh lebih tinggi bila lahan memang tidak bisa memenuhi KDH.
Perkerasan parkir yang meresapkan air, misalnya grass block, juga dihitung paling tinggi 25% dari batasan KDH (Pasal 64). Ini membantu carport di lahan sempit, asalkan materialnya ber-SNI atau bersertifikat dan area parkir ditanami pohon peneduh sesuai rasio di pasal yang sama.
Cara Cek Angka KDB KLB KDH Lahanmu
Menurut SIMBG DKI Jakarta, IRK memuat sub zona dan intensitas bangunan: KDB, KLB, dan KDH. IRK bisa diambil sendiri secara gratis.
- Siapkan sertifikat tanah, karena batas lahan di peta harus sesuai data sertifikat.
- Buka portal Jakarta Satu (jakartasatu.jakarta.go.id), lalu plot batas lahanmu di peta.
- Catat sub zona, KDB, KLB, dan KDH yang muncul untuk persil itu, lalu simpan dokumen IRK-nya.
- Catat GSB yang tercantum, lalu cocokkan dengan lebar jalan di depan rumah sesuai Pasal 12.
- Serahkan IRK ke arsitek sebelum denah dibuat, bukan sesudahnya.
Catatan: kami tidak mencantumkan tabel angka per zona. Angka itu berbeda per blok di RDTR, dan menebaknya dari zona tetangga justru berisiko.
Kesalahan yang Bikin PBG Tertahan
Kesalahan pertama: menggambar dulu, cek IRK belakangan. Pasal 21 ayat (2) PP 16/2021 mewajibkan bangunan mengikuti ketentuan intensitas di RDTR, jadi denah yang melewatinya perlu direvisi sebelum diajukan. Urutan lengkapnya ada di panduan cara urus PBG.
Kesalahan kedua: menutup seluruh halaman dengan keramik atau beton. Lantai dasar mungkin lolos KDB, tetapi KDH tidak terpenuhi.
Kesalahan ketiga: menganggap carport berdinding tetap bebas hitung. Pembebasan Pasal 54 hanya untuk parkir yang tidak berdinding.
Kesalahan keempat: lupa GSB. Di subzona R-1 dan R-2, jalan lebih dari 8 m mensyaratkan GSB paling rendah setengah lebar jalan atau 5 m, sehingga bidang bangun menyusut. Contoh hitungnya untuk rumah 8 × 15 m ada di artikel desain rumah modern 2 lantai.
Tapi bagaimana dengan rumah lama yang IMB-nya sudah melebihi KDB? Pasal 105 mengatur bila pemilik mengajukan perubahan izin, misalnya untuk tambah lantai.
KDB lama yang lebih besar dari RDTR mewajibkan bangunan penampung air hujan dengan prinsip zero run off atau zero delta Q. KLB lama yang lebih besar mewajibkan taman pada bangunan dan objek hijau lain sampai KDH sesuai RDTR terpenuhi.
Semua permohonan perubahan semacam itu dikenai development charge yang besarannya diatur peraturan gubernur tersendiri. Artinya, tambah lantai di atas rumah yang sudah melewati batas membawa biaya di luar struktur. Besarannya tanyakan ke DCKTRP saat mengajukan perubahan.
Satu hal yang tidak kami bahas di sini adalah KTB untuk basemen, karena rumah tapak di Jakarta jarang memakainya. Untuk keputusan final, IRK persilmu dan arsitek berizin tetap rujukan utama.
