Biaya balik nama rumah seharga Rp1 miliar di Jakarta per Oktober 2026 sekitar Rp48,3 juta di sisi pembeli rumah pertama (simulasi). Isinya BPHTB Rp37,5 juta, honor PPAT paling tinggi Rp10 juta, serta PNBP BPN sekitar Rp800 ribu. Penjual terpisah menanggung PPh final 2,5%, yaitu Rp25 juta.
BPHTB-nya bisa terpangkas separuh untuk rumah pertama dengan NPOP sampai Rp500 juta, atau naik jika ini bukan perolehan pertamamu di DKI. Pembedanya ada di dua aturan daerah: Perda DKI 1/2024 tentang Pajak dan Retribusi Daerah, serta Kepgub DKI 450/2026 tentang pengurangan BPHTB yang berlaku sejak 13 Mei 2026.
Rincian Biaya Balik Nama Rumah
Tabel di bawah menyimulasikan jual beli rumah tapak di Jakarta. Asumsinya: harga transaksi tidak lebih rendah dari NJOP, dan nilai tanah menurut Zona Nilai Tanah BPN sebesar 70% harga.Komponen Rp500 juta Rp1 miliar Rp2 miliar BPHTB, perolehan pertama di DKI* Rp6,25 juta Rp37,5 juta Rp87,5 juta BPHTB, bukan perolehan pertama Rp25 juta Rp50 juta Rp100 juta Honor PPAT (batas atas 1%) Rp5 juta Rp10 juta Rp20 juta PNBP balik nama + cek sertifikat Rp450 ribu Rp800 ribu Rp1,5 juta Total pembeli perolehan pertama* Rp11,7 juta Rp48,3 juta Rp109 juta PPh final penjual 2,5% Rp12,5 juta Rp25 juta Rp50 juta
Dalam simulasi harga Rp500 juta, pembeli rumah pertama hanya membayar seperempat BPHTB pembeli biasa. Di atas Rp500 juta, potongan 50% tidak berlaku; keringanan yang tersisa hanya NPOPTKP Rp250 juta, senilai Rp12,5 juta.
Dalam grafik simulasi, BPHTB dan PPh menyerap 77–86% dari total biaya pembeli dan penjual, sedangkan PNBP di BPN kurang dari 2%. Tarif pajak tidak bisa ditawar, jadi ruang negosiasi tersisa di honor PPAT dan pembagian biaya.
Cara Menghitung Setiap Komponen
Rumusnya: BPHTB = 5% × (dasar pengenaan − NPOPTKP), sesuai Perda DKI 1/2024 Pasal 40 dan 41. Dasar pengenaannya harga transaksi, tetapi Pasal 39 ayat (3) memakai NJOP PBB bila harga itu lebih rendah.
NPOPTKP Jakarta Rp250 juta hanya diberikan untuk perolehan hak pertama wajib pajak di DKI. Perda yang sama tidak menyebut pengurang untuk pembelian kedua dan seterusnya, sehingga simulasi di atas menghitungnya penuh.
Kepgub DKI 450/2026 menambah potongan 50% untuk pembelian pertama rumah tapak atau rusun lewat jual beli dengan NPOP sampai Rp500 juta. Syaratnya pemegang KTP DKI, berusia minimal 18 tahun atau sudah kawin. “Pertama kali” dihitung bersama suami atau istri, berdasarkan data Bapenda.
Potongan diberikan secara jabatan saat BPHTB dilaporkan, selama data wajib pajak di Bapenda memenuhi kriteria. Kepgub ini mencabut Kepgub 840/2025. Kriteria yang berlaku sekarang tidak memuat pembebasan untuk jual beli rumah pertama, jadi kabar lama soal bebas BPHTB sampai Rp2 miliar tidak bisa dipakai lagi.
PP 34/2016 Pasal 2 menetapkan PPh final 2,5% dari nilai pengalihan. Tarifnya 1% untuk rumah sederhana atau rusun sederhana yang dijual pengembang.
Dasarnya nilai yang benar-benar diterima penjual, bukan perbandingan dengan NJOP. Bila penjual dan pembeli punya hubungan istimewa, yang dipakai nilai yang seharusnya diterima. Pasal 3 ayat (5) melarang PPAT menandatangani akta sebelum bukti setor PPh diteliti kantor pajak.
PP 24/2016 Pasal 32 membatasi honor PPAT, termasuk saksi, paling tinggi 1% dari harga transaksi. Itu plafon, bukan tarif wajib, sehingga angka di bawahnya sah ditawar.
Bila ada PPJB di notaris, honornya diatur UU 30/2004 Pasal 36. Plafonnya 2,5% untuk objek sampai Rp100 juta, 1,5% sampai Rp1 miliar, dan 1% di atas Rp1 miliar.
Menurut PP 128/2015 Pasal 16, PNBP pendaftaran peralihan hak = (nilai tanah ÷ 1.000) + Rp50.000. Nilai tanah diambil dari Zona Nilai Tanah BPN, atau NJOP tanah bila zona belum tersedia.
Tanah bernilai Rp700 juta berarti PNBP Rp750 ribu. Pengecekan sertifikat sebelum akta dikenai Rp50.000 per sertifikat menurut lampiran PP yang sama.
Masukkan angka transaksimu sendiri di kalkulator ini. Hasilnya simulasi; nilai final tetap mengikuti validasi Bapenda DKI dan tagihan BPN.
Kalkulator Biaya Balik Nama Rumah di Jakarta
Perkiraan BPHTB pembeli, PPh penjual, batas honor PPAT, dan PNBP balik nama untuk jual beli rumah di DKI Jakarta (aturan per 27 Oktober 2026).
Simulasi, bukan tagihan resmi. Nilai BPHTB final mengikuti validasi Bapenda DKI; PPh memakai harga yang benar-benar diterima penjual; honor PPAT adalah batas atas, bukan tarif tetap.
Sumber: Perda DKI 1/2024 Ps 39-41; Kepgub DKI 450/2026; PP 34/2016; PP 24/2016 Ps 32; PP 128/2015 Ps 16
Contoh simulasi: rumah Rp1 miliar bernilai tanah Rp700 juta, dibeli sebagai perolehan pertama, menghasilkan BPHTB Rp37,5 juta, plafon honor PPAT Rp10 juta, dan PNBP plus cek sertifikat Rp800 ribu.
Balik Nama Rumah Waris dan Hibah
Waris jauh lebih ringan. Perda DKI 1/2024 Pasal 39 ayat (5) memberi NPOPTKP Rp1 miliar untuk waris dan hibah wasiat kepada keluarga sedarah satu derajat, termasuk suami atau istri.
Kepgub DKI 450/2026 lalu memotong 50% pokok BPHTB waris. Contoh simulasi rumah warisan bernilai Rp2 miliar: 5% × (Rp2 miliar − Rp1 miliar) = Rp50 juta, menjadi Rp25 juta setelah potongan.
Hibah biasa dari orang tua ke anak berbeda nasibnya. Hibah ini tidak mendapat NPOPTKP Rp1 miliar, hanya Rp250 juta bila itu perolehan pertama penerima di DKI. Kepgub 450/2026 tetap memberi potongan 50% untuk hibah antarkeluarga sedarah satu derajat.
Dari sisi PPh, PP 34/2016 Pasal 6 mengecualikan waris dan hibah kepada keluarga sedarah satu derajat. Tata caranya diserahkan ke peraturan menteri keuangan, jadi tanyakan dokumen pendukung ke kantor pajak sebelum berkas masuk ke PPAT.
Urutan Proses Balik Nama Sertifikat
Urutannya terkunci oleh aturan: pajak lebih dulu, baru akta, baru pendaftaran. PP 24/1997 Pasal 37 hanya menerima pendaftaran jual beli yang dibuktikan akta PPAT.
- PPAT mengecek sertifikat lewat layanan elektronik BPN agar datanya cocok dengan pangkalan data dan tanahnya tidak dalam sengketa (Permen ATR/BPN 16/2021 Pasal 97).
- Bila pembayaran bertahap, PPJB dibuat di notaris; Perda DKI 1/2024 Pasal 41 menyatakan BPHTB terutang sejak PPJB ditandatangani.
- Pembeli membayar BPHTB dan memvalidasinya di Bapenda; penjual menyetor PPh 2,5%.
- AJB ditandatangani setelah PPAT memegang bukti bayar BPHTB (Perda DKI 1/2024 Pasal 42) dan bukti setor PPh yang sudah diteliti kantor pajak (PP 34/2016 Pasal 3 ayat (5)).
- PPAT menyerahkan akta ke Kantor Pertanahan paling lambat 7 hari kerja (PP 24/1997 Pasal 40).
- BPN mendaftarkan peralihan hak setelah PNBP dibayar.
- Sertifikat atas nama pembeli diambil sendiri atau lewat PPAT.
Lama pemrosesan di BPN tidak kami tulis sebagai angka baku, karena standar pelayanannya belum bisa kami verifikasi dari dokumen resmi per 27 Oktober 2026. Minta PPAT mencantumkan perkiraan waktu di tanda terima berkas.
Yang Perlu Kamu Putuskan Sebelum ke PPAT
BPHTB ditanggung pihak yang memperoleh hak, dan PPh ditanggung penerima uang. Honor PPAT tidak diatur siapa pembayarnya, jadi tulis pembagiannya di kesepakatan harga.
Harga di akta wajib sama dengan harga yang disepakati. Menuliskannya lebih rendah juga tidak menurunkan BPHTB di bawah NJOP, karena Perda DKI 1/2024 Pasal 39 ayat (3) memakai NJOP sebagai dasar bila harga lebih rendah.
Rumah yang masih dijaminkan ke bank butuh persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan sebelum akta dibuat, menurut Permen ATR/BPN 16/2021 Pasal 104A. Jika pembelianmu memakai KPR, cek juga urutan biayanya di panduan beli rumah di Jakarta dengan KPR.
Bagian B Kepgub 450/2026 membebaskan seluruh pokok BPHTB untuk rumah dari program pemerintah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Sertifikat HGB rumah tinggal dengan tanah sampai 600 m² bisa diubah menjadi hak milik dengan PNBP Rp50.000; bedanya kami bahas di artikel perbedaan SHM dan HGB.
Sebelum transfer uang muka, minta PPAT menghitung BPHTB dengan NJOP terbaru dan memastikan status rumah pertamamu di data Bapenda. Dalam simulasi di atas, dua faktor itu yang paling besar menggeser total biaya.
