Jakartabuilding.id – Menurut FAQ SIMBG DKI, syarat PBG rumah tinggal 1–2 lantai terdiri dari berkas administrasi (KTP, NPWP, IRK, sertifikat tanah, pernyataan sanggup bayar retribusi) dan gambar arsitektur lengkap. Rumah 1 lantai dan 2 lantai memakai daftar yang sama. Pembedanya luas lantai: menurut PP 16/2021, rumah 1 lantai sampai 72 m² dan 2 lantai sampai 90 m² diperiksa TPT, sedangkan di atas itu pindah ke TPA.
Kesalahan yang sering terjadi, Sobat JB: mengira rumah 2 lantai otomatis wajib penyedia jasa berlisensi, gambar struktur, gambar MEP, dan laporan perencanaan. Di daftar resmi Jakarta, keempatnya justru bertanda bintang. Di bawah ini rincian tiap berkas, siapa yang menandatangani gambar, dan penyebab revisi yang paling sering muncul.
Syarat PBG Rumah Tinggal di SIMBG
PP 16/2021 Pasal 253 ayat (10) menyebut tiga kelompok isian saat mendaftar di SIMBG: data pemohon atau pemilik, data bangunan, dan dokumen rencana teknis. Menurut ayat (8) pasal yang sama, konsultasi perencanaan ini tidak dipungut biaya.
Di Jakarta, tiga kelompok itu dijabarkan FAQ SIMBG DKI menjadi 13 butir. Empat butir bertanda bintang: penyedia jasa berlisensi, gambar struktur atas dan bawah, gambar MEP, serta laporan perencanaan. Catatan kakinya jelas, bintang berarti hanya untuk permohonan selain rumah tinggal ≤ 2 lantai.
Urutan klik dan pendaftaran akun sudah kami bahas di panduan cara urus PBG. Pemohon di luar Jakarta memakai SIMBG nasional di simbg.pu.go.id, dan susunan unggahannya bisa berbeda, jadi cek juga panduan pemda setempat.
Berkas Administrasi: Identitas, Tanah, Pernyataan
Bagian ini jarang rumit, tetapi paling sering membuat berkas tertahan di meja sekretariat. Daftar berikut mengikuti FAQ SIMBG DKI yang kami cek pada 8 dan 20 Oktober 2026:
- KTP (KITAS untuk warga asing) dan NPWP pemohon.
- IRK dari jakartasatu.jakarta.go.id/irk, gratis, dengan plotting batas tanah sesuai sertifikat.
- Sertifikat SHM atau SHGB yang masih berlaku.
- Surat perjanjian pemanfaatan tanah, bila nama pemilik bangunan berbeda dengan nama di sertifikat.
- Gambar batas tanah yang dikuasai, bila bukti tanah lebih dari satu dokumen.
- Surat pernyataan kesanggupan membayar retribusi.
- Surat kuasa bermeterai dan fotokopi KTP kedua pihak, bila pengurusan diwakilkan.
Menurut FAQ yang sama, girik dan verponding belum bisa dipakai langsung. Tanahnya harus ditingkatkan dulu menjadi SHM atau SHGB lewat BPN, termasuk lewat PTSL bila memenuhi syarat.
Sertifikat yang masih atas nama pemilik lama tetap bisa dipakai bersama AJB, kata FAQ tersebut. Contoh yang sering terlihat: akun SIMBG atas nama anak, sertifikat atas nama orang tua, tanpa perjanjian pemanfaatan tanah. Berkas seperti ini besar kemungkinan dikembalikan.
Berkas Teknis 1 vs 2 Lantai
Urutan pemeriksaannya penting. PP 16/2021 Pasal 255 ayat (1)–(2) mengatur bahwa dokumen arsitektur diperiksa lebih dulu. Struktur dan MEP baru diperiksa setelah arsitekturnya dinyatakan memenuhi standar teknis.
Gambar Minimum Rumah 1 Lantai
FAQ SIMBG DKI merinci gambar arsitektur rumah tinggal menjadi enam jenis. Isinya gambar situasi berskala, site plan, denah tiap lantai, potongan minimal dua arah, tampak depan-samping-belakang, serta detail dan spesifikasi teknis.
FAQ itu juga meminta tabel intensitas bangunan, yaitu luas lantai yang dibandingkan dengan batas KDB dan KLB di IRK. Semua lembar diunggah sebagai PDF, dan denah rumah umumnya memakai skala 1:100.
Gambar struktur tidak termasuk daftar wajib untuk rumah ≤ 2 lantai. Namun PP 16/2021 Pasal 252 ayat (4) meminta dokumen buatan sendiri memakai salah satu dari tiga cara: ketentuan pokok tahan gempa, desain prototipe, atau penyedia jasa. Bila memakai cara pertama, tulis spesifikasi pondasi, sloof, kolom, dan ring balok di lembar detail.
Tambahan untuk Rumah 2 Lantai
Rumah 2 lantai tidak meminta jenis berkas baru. Lembarnya saja yang bertambah: denah lantai 2, tangga, dan potongan yang memotong kedua lantai sekaligus.
Soal perhitungan struktur, gambar struktur dan laporan perencanaan sama-sama bertanda bintang di daftar SIMBG DKI. FAQ yang sama juga menyebut uji sondir umumnya tidak wajib untuk rumah sederhana 1–3 lantai.
Meski begitu, saya tetap akan meminta insinyur sipil menghitung balok dan plat lantai 2, lalu melampirkan gambar strukturnya. Biayanya kecil dibanding risiko plat melendut setelah rumah dihuni.
Pengecualian tadi tidak berlaku untuk renovasi yang mengubah struktur atau menambah luas. Untuk kasus itu, FAQ SIMBG DKI meminta IMB atau PBG lama beserta gambar arsitektur dan gambar struktur terbaru.
Untuk rumah ≤ 2 lantai, yang menentukan penyusun dan pemeriksa dokumen adalah luas lantai, bukan jumlah lantai. Menurut PP 16/2021 Pasal 252 ayat (4) dan Pasal 254 ayat (3), batasnya 72 m² untuk 1 lantai dan 90 m² untuk 2 lantai:Aspek Rumah 1 Lantai ≤ 72 m² Rumah 2 Lantai ≤ 90 m² Di Atas Batas Luas (≤ 2 Lantai) Berkas administrasi Wajib Wajib Wajib Gambar arsitektur lengkap Wajib Wajib, denah tiap lantai Wajib Gambar struktur atas dan bawah Tidak di daftar wajib Tidak di daftar wajib, dianjurkan Tidak di daftar wajib; disiapkan perencana, TPA dapat meminta Laporan perencanaan dan gambar MEP Tidak diminta Tidak diminta Tidak di daftar wajib; TPA dapat meminta Penyusun dokumen rencana teknis Boleh pemohon sendiri Boleh pemohon sendiri Penyedia jasa perencanaan bersertifikat Pemeriksa TPT TPT TPA
Sumber tabel: FAQ SIMBG DKI untuk daftar berkas, PP 16/2021 Pasal 252 ayat (1) dan (4) untuk penyusun dokumen, serta Pasal 254 ayat (3)–(4) untuk pemeriksa.
Ada satu ketidakserasian yang perlu kamu tahu. Kotak klasifikasi SIMBG DKI menulis hunian 1 lantai ≥ 72 m² atau 2 lantai ≥ 90 m² sebagai “tidak sederhana”, sedangkan PP memakai frasa “paling banyak”. Bila luasmu tepat di angka batas, tanyakan dulu ke Suku Dinas CKTRP.
Siapa yang Boleh Menandatangani Gambar?
Menurut FAQ SIMBG DKI, gambar rencana rumah tinggal ditandatangani pemilik bangunan sendiri. Tanda tangan penanggung jawab desain dari arsitek boleh ditambahkan, tetapi bukan syarat wajib untuk rumah sederhana.
Dasarnya ada di PP 16/2021 Pasal 252 ayat (4). Rumah tunggal 1 lantai sampai 72 m² dan 2 lantai sampai 90 m² boleh menyiapkan dokumen sendiri. Syaratnya memakai ketentuan pokok tahan gempa, desain prototipe, atau penyedia jasa.
Ayat (5) pasal yang sama membolehkan gambar sederhana asalkan informasinya lengkap.
Di atas batas itu, Pasal 252 ayat (1) mengembalikan perencanaan ke penyedia jasa bersertifikat. Daftar SIMBG DKI memang tidak menandai “penyedia jasa berlisensi” wajib untuk rumah ≤ 2 lantai. Sebagai contoh, untuk rumah 2 lantai seluas 120 m², saya memilih aman: pakai perencana bersertifikat yang ikut menandatangani gambar.
Biaya jasa arsitek, kata FAQ tersebut, bersifat opsional dan terpisah dari retribusi resmi. Besaran retribusinya sendiri kami hitung di artikel biaya PBG rumah tinggal Jakarta.
Penyebab Revisi dan Daftar Periksa Akhir
FAQ SIMBG DKI menyebut empat penyebab paling umum berkas dikembalikan:
- Luas bangunan berbeda antara site plan, denah, dan isian formulir SIMBG.
- Gambar tidak berskala atau tidak sesuai standar.
- Desain melanggar GSB, KDB, atau KLB yang tertulis di IRK.
- Nama di dokumen tanah tidak sinkron dengan nama pemohon.
Contoh ilustrasi: formulir diisi 88 m², tetapi total luas di denah lantai 1 dan 2 ternyata 94 m². Selain tidak konsisten, angka itu melewati batas 90 m² dan memindahkan pemeriksaan dari TPT ke TPA.
Proses PBG paling lama 28 hari menurut FAQ SIMBG DKI, di luar waktu perbaikan dokumen. Untuk rumah yang diperiksa TPT, PP 16/2021 Pasal 257 ayat (1) membatasi pemeriksaan paling lama 5 hari kerja. Berkas yang diperiksa TPA dibatasi Pasal 254 ayat (8): paling banyak lima kali dalam 28 hari kerja.
Perbaikan harus diunggah sebelum jadwal pemeriksaan berikutnya, sesuai Pasal 255 ayat (7) untuk TPA dan Pasal 257 ayat (7) untuk TPT. Bila kesimpulan akhirnya tidak memenuhi standar teknis, pemohon wajib mendaftar ulang menurut Pasal 256 dan 258 ayat (2).
Kabar baiknya, pendaftaran ulang tidak dimulai dari nol. Menurut ayat (3)–(4) pasal yang sama, perbaikan dibawa bersama berita acara konsultasi sebelumnya, dan konsultasi dilanjutkan dari situ.
Daftar periksa di bawah merangkum semua butir tadi dalam satu halaman.
Cetak daftar itu, lalu centang satu per satu sebelum menekan tombol kirim. Sepuluh menit memeriksa jauh lebih murah daripada satu putaran revisi.
Daftar syarat PBG rumah tinggal ini berlaku untuk rumah tunggal di Jakarta per 20 Oktober 2026. Rumah 3 lantai, rumah kos, dan ruko punya syarat tambahan sendiri, dan itu bahasan terpisah.
