Punya kavling 6 × 12 m di Tangsel dan ingin rumah dua lantai? Biaya bangun rumah per m2 Tangerang Selatan pada 2026 sekitar Rp5,69 juta sampai Rp6,90 juta menurut simulasi kami. Rumah dua lantai 90 m² di lahan itu butuh Rp511,7 juta sampai Rp621,0 juta, belum termasuk tanah, izin, dan jasa perencana.
Rumah acuan yang kami hitung pekerjaan demi pekerjaan:
- lahan 6 × 12 m (72 m²) di kawasan Pamulang, Ciputat, atau Serpong;
- bangunan dua lantai, masing-masing 6 × 7,5 m, total 90 m²;
- tiga kamar tidur, dua kamar mandi, carport satu mobil sedalam 4,5 m;
- jarak kolom paling jauh 3,5 m, tanpa balok kantilever.
| Spesifikasi | Per m² Tangsel | Rumah 90 m² | Rumah 108 m² |
|---|---|---|---|
| Hemat | Rp5,69 juta | Rp511,7 juta | Rp614,1 juta |
| Standar | Rp6,33 juta | Rp570,1 juta | Rp684,1 juta |
| Premium | Rp6,90 juta | Rp621,0 juta | Rp745,2 juta |
Rumah ini sengaja dibuat 90 m², bukan 108 m², karena batas luas di Perwal Tangsel 32/2025 mengubah jalur izinnya.
Rumah Acuan Dua Lantai di Kavling Tangsel
Peraturan Wali Kota Tangerang Selatan 32/2025 memberi jalur ringan untuk rumah tinggal dua lantai paling luas 90 m². Pemiliknya boleh memakai desain prototipe atau desain sendiri, lalu mengisi daftar simak sebagai asesmen mandiri (Pasal 9 dan Lampiran A).
Lewat dari 90 m², Lampiran B Perwal yang sama mewajibkan penyedia jasa perencana, minimal arsitek. Jadi rumah dua lantai penuh 6 × 9 m per lantai (108 m²) sudah harus menyiapkan honor arsitek di luar angka per m².
Lantai 1: Carport, Ruang Tamu, dan Kamar Tamu
Bangunan lantai dasar 6 × 7,5 m atau 45 m², ditarik ke belakang kavling. Seluruh sisa lahan ada di depan: carport 3,5 × 4,5 m dan taman 2,5 × 4,5 m. Kedalaman 4,5 m cukup untuk satu mobil MPV kecil, meski ruang sisa di depan dan belakangnya tipis.
Konsekuensinya, rumah ini tidak punya taman belakang. Dapur dan kamar mandi di sisi belakang tertutup lantai 2, jadi tidak bisa memakai skylight. Siapkan kipas ekstraksi dan lampu yang cukup, atau korbankan ruang kerja lantai 2 menjadi void untuk cahaya dan udara. Taman depan menjadi satu-satunya area resapan.
Menurut hitungan kami (45 dibagi 72 m²), bangunan menutup 62,5% lahan; sisa 27 m² seluruhnya berada di depan rumah. Angka KDB resmi tetap mengikuti KRK/KKPR kavling masing-masing, karena Perwal 32/2025 tidak mencantumkan angkanya untuk rumah tinggal.
Lantai 2: Dua Kamar dan Ruang Kerja
Lantai atas memakai tapak yang sama, 45 m². Isinya kamar utama, kamar kedua, ruang keluarga kecil, ruang kerja, dan kamar mandi. Bagian depan di atas carport cukup diberi atap carport, sedangkan di atas taman dibiarkan terbuka. Tangga 2,5 × 3 m ditaruh di tengah supaya bentang balok tetap pendek.
Jarak kolom di denah ini paling jauh 3,5 m. Itu disengaja: Perwal 32/2025 mewajibkan perhitungan struktur untuk rumah satu sampai dua lantai bila jarak kolom lebih dari 4 m atau ada balok kantilever.
Selisih Biaya Hemat, Standar, dan Premium
Kami belum menemukan tabel harga satuan bangunan terbitan Pemkot Tangsel. Pencarian di basis data peraturan BPK per 23 Oktober 2026 kosong. Karena itu kami memakai patokan Kepgub DKI 580/2025, lalu menyesuaikannya dengan Indeks Kemahalan Konstruksi BPS 2025.
Di publikasi BPS itu, IKK Kota Tangerang Selatan 103,29, sedangkan rata-rata lima kota Jakarta 113,17. Rasionya 0,913, sehingga biaya bangun rumah per m2 Tangerang Selatan sekitar 8,7% lebih rendah daripada Jakarta.
Tiga tingkat spesifikasi kami pinjam dari kelas bangunan negara. Hemat memakai patokan rumah negara tipe C–E (Jakarta Rp6,23 juta). Standar memakai gedung negara sederhana (Rp6,94 juta), dan premium memakai rumah negara tipe A (Rp7,56 juta).
Bedanya terlihat di Tabel 2 lampiran Permen PUPR 22/2018. Rumah tipe C–E memakai lantai keramik, vinil, atau tegel PC. Listriknya PLN 450–1.300 VA, dengan tangki septik 2–4 m³. Tipe A boleh memakai marmer lokal atau homogeneous tile, listrik 2.200–4.400 VA, dan kusen aluminium anodized.
Ada satu catatan: Permen yang sama menulis rumah tipe C–E sebagai bangunan satu lantai. Jadi untuk rumah dua lantai, kolom hemat lebih tepat dibaca sebagai batas bawah, bukan target.
Rincian per Pekerjaan untuk Rumah 6 × 12
Permen PUPR 22/2018 Pasal 27 ayat (5) membagi biaya standar rumah negara ke delapan komponen. Kami terapkan porsi itu ke rumah acuan spesifikasi standar senilai Rp570,1 juta. Rincian volume lengkapnya ada di contoh RAB rumah tipe 45.Pekerjaan Porsi Permen Rentang biaya Titik tengah Struktur 20–25% Rp114,0–142,5 juta Rp128,3 juta Finishing 15–20% Rp85,5–114,0 juta Rp99,8 juta Lantai 10–15% Rp57,0–85,5 juta Rp71,3 juta Dinding 10–15% Rp57,0–85,5 juta Rp71,3 juta Atap 10–15% Rp57,0–85,5 juta Rp71,3 juta Plafon 8–10% Rp45,6–57,0 juta Rp51,3 juta Utilitas 8–10% Rp45,6–57,0 juta Rp51,3 juta Fondasi 3–7% Rp17,1–39,9 juta Rp28,5 juta 
Struktur menjadi pos terbesar. Pada rumah dua lantai, porsinya cenderung ke ujung atas karena ada dak beton, balok lantai, dan tangga. Menurut kami, pos inilah yang paling tidak boleh ditawar: keramik dan cat masih bisa diganti belakangan, kolom tidak.
Utilitas di Permen mencakup pemipaan dan jaringan penerangan. Pos berikut tidak masuk delapan komponen itu, jadi siapkan anggaran tersendiri:
- pagar dan pematangan lahan, termasuk urugan tambahan;
- sambungan listrik PLN dan air bersih;
- uji tanah bila kavling bekas sawah atau tanah urug;
- honor arsitek bila luas bangunan lewat 90 m² (Perwal 32/2025 Lampiran B);
- retribusi PBG dan dana tak terduga.
Faktor Lokal: Tanah Urug, BSD, dan Izin
Sebelum menghitung fondasi di Pamulang, Ciputat, atau Serpong, tanyakan riwayat kavling ke pengembang atau tetangga lama. Perwal 32/2025 mewajibkan uji tanah untuk rumah satu sampai dua lantai bila tanahnya meragukan. Yang termasuk di sini antara lain tanah urug, bekas sawah, rawa, dan gambut.
Di lahan seperti itu, menurut kami pos fondasi sebaiknya dianggarkan di ujung atas rentang Permen, sekitar Rp39,9 juta, bukan Rp28,5 juta. Perwal yang sama juga meminta lantai dasar minimal 10 cm di atas halaman. Hal kecil ini menolong saat hujan deras.
Untuk BSD, hasil per m² sama persis. BPS mengukur IKK per kota, dan simulasi BSD kami memakai indeks Tangsel yang sama. Perbedaannya datang dari aturan pengelola kawasan, seperti dibahas di biaya bangun rumah per meter di BSD.
Dibanding Jakarta, selisihnya terasa di upah. UMK Tangsel 2026 Rp5.247.870 menurut Kepgub Banten 703/2025, sekitar 92% UMP DKI 2026 Rp5.729.876. Patokan Jakarta lengkapnya ada di biaya bangun rumah per meter di Jakarta.
Retribusi PBG Tangsel memakai rumus Perda Kota Tangsel 10/2023 Pasal 138. Rumusnya: luas lantai × (indeks lokalitas 0,5% × SHST) × indeks terintegrasi (It) × indeks bangunan terbangun. Untuk rumah baru, indeks bangunan terbangun bernilai 1.
Lampiran VII Perda itu menyusun It dari indeks fungsi dikali jumlah tiga parameter berbobot. Bobotnya kompleksitas 0,3 (sederhana = 1), permanensi 0,2 (permanen = 2), dan ketinggian 0,5 (koefisien dua lantai = 1,090). Hitungan kami: It = 0,15 × (0,3 × 1 + 0,2 × 2 + 0,5 × 1,090) = 0,15 × 1,245 ≈ 0,187.
Indeks fungsi 0,15 di situ adalah asumsi kami. Tabel hunian Perda hanya punya kelas “<100 m² dan <2 lantai” (0,15) serta “>100 m² dan >2 lantai” (0,17). Rumah dua lantai 90 m² tidak tegas masuk salah satunya, jadi kami memakai kelas yang lebih dekat dari sisi luas.
Dengan SHST simulasi Rp6,334 juta per m², hasilnya 90 × 0,5% × Rp6.334.000 × 0,187 ≈ Rp532.000 (simulasi kami). Angka resminya keluar dari SIMBG. Perwal 18/2026 tentang tata cara pemungutan retribusi PBG belum bisa kami baca isinya per 23 Oktober 2026. Contoh hitungan untuk Jakarta ada di biaya PBG rumah tinggal Jakarta.
Soal waktu, PP 16/2021 Pasal 257 membatasi pemeriksaan dokumen rumah dua lantai sampai 90 m² paling lama 5 hari kerja. Rumah yang lebih besar diperiksa Tim Profesi Ahli dalam paling lama 28 hari kerja (Pasal 254).
Kontraktor atau Borongan Tenaga untuk Rumah Ini?
Patokan Kepgub DKI 580/2025 sudah memuat biaya umum penyedia jasa, keselamatan konstruksi, dan pajak. Jadi angka di tabel pembuka sebanding dengan penawaran kontraktor, bukan dengan ongkos tukang saja.
Borongan tenaga berarti kamu membeli material sendiri dan membayar upah. Upah tukang DKI 2026 Rp241.112 per hari menurut Kepgub 1142/2025 (daftar upah tukang Jakarta 2026). Simulasi kami dari UMK Tangsel memberi sekitar Rp220.830 per hari.
Untuk rumah dua lantai, jalur paling aman menurut kami adalah kontraktor untuk struktur sampai atap. Finishing baru diserahkan ke borongan tenaga. Kesalahan struktur mahal diperbaiki, sedangkan selisih harga finishing mudah dikendalikan pemilik.
Borongan tenaga juga belum tentu lebih murah secara total. Pada borongan, pemilik menanggung sisa material, pengawasan harian, dan risiko keterlambatan. Pada kontrak kontraktor, ketiganya menjadi tanggungan penyedia.
Kalkulator di bawah memakai patokan per m² yang sama dengan tabel pembuka. Ubah luas tiap lantai dan spesifikasinya sesuai rencana rumahmu.
Kalkulator Biaya Bangun Rumah di Tangsel
Simulasi kasar dari luas tiap lantai dan patokan per m² Tangsel (Kepgub DKI 580/2025 × IKK BPS 2025).
Simulasi Jakartabuilding.id 23 Okt 2026, bukan penawaran. Belum termasuk tanah, PBG, jasa perencana, uji tanah, pagar, dan sambungan listrik-air.
Contoh: lantai 1 dan lantai 2 masing-masing 45 m² dengan spesifikasi standar Rp6,33 juta per m². Ditambah dana tak terduga 10%, perkiraan total simulasi menjadi Rp627.066.000.
Cek ulang angka ini saat BPS merilis IKK 2026 atau Pemkot Tangsel menerbitkan standar harga satuan bangunan sendiri. Sebelum menandatangani kontrak, minta penawaran yang merinci volume per pekerjaan, lalu bandingkan dengan tabel rincian di atas, Sobat JB.
