Jakartabuilding.id – Dulu, rumah di Jakarta dibangun dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Sejak PP 16/2021 berlaku pada 2 Februari 2021, izinnya bernama Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), dan pertanyaan apakah IMB lama jadi PBG secara otomatis pun ramai di grup warga.
Sobat JB, jawabannya pendek: IMB lama tidak hangus dan tidak perlu ditukar selama rumahnya tidak diubah. Begitu ada renovasi tertentu atau tambah lantai, ceritanya lain. Ini pasal yang mengaturnya, tabel skenario, dokumen, dan kesalahan yang paling sering bikin berkas tertahan.
Status IMB Lama Setelah 2021
Pasal 346 ayat (2) PP 16/2021 tentang Bangunan Gedung menyatakan IMB yang terbit sebelum PP itu berlaku tetap berlaku sampai izinnya berakhir. Ayat (1) memberi jaminan serupa untuk perizinan bangunan lain dari pemerintah daerah.
Jakarta menegaskannya lagi. Pasal 104 Pergub DKI 20/2024 tentang Ketentuan Tata Bangunan menyatakan IMB atau PBG yang terbit sebelum Pergub itu tetap berlaku sampai habis masa berlakunya.
Halaman tanya-jawab SIMBG DKI (dibaca 8 Oktober 2026) memberi syarat yang lebih praktis. IMB lama tetap berlaku sepanjang bangunan sudah terbangun dan tidak mengalami perubahan.
IMB lama tidak perlu ditukar. Yang memicu PBG adalah perubahan bangunannya, bukan pergantian nama izin.
Menurut FAQ yang sama, IMB lama bisa dipakai untuk perpanjangan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) tanpa harus mengajukan PBG.
Tapi bagaimana kalau rumahnya sudah berubah sejak IMB terbit, misalnya dapur belakang diperluas tahun 2015? Pasal yang kami baca tidak memberi pemutihan otomatis untuk kasus itu, jadi tanyakan ke Suku Dinas CKTRP wilayahmu sebelum menjual atau merenovasi lagi.
Kapan IMB Lama Jadi PBG
Pasal 262 ayat (2) PP 16/2021 mendaftar delapan kondisi yang masuk lingkup PBG perubahan:
- perubahan fungsi bangunan;
- perubahan lapis (jumlah lantai) bangunan;
- perubahan luas bangunan;
- perubahan tampak bangunan;
- perubahan spesifikasi dan dimensi komponen yang memengaruhi keselamatan atau kesehatan;
- perkuatan bangunan yang rusak sedang atau berat;
- perlindungan atau pengembangan bangunan cagar budaya;
- perbaikan bangunan di kawasan cagar budaya.
Ayat (3) pasal yang sama mengecualikan pekerjaan pemeliharaan dan perawatan. FAQ SIMBG DKI mencontohkan cat ulang dan ganti keramik sebagai renovasi kecil yang umumnya tidak perlu PBG baru.
Bagian tampak perlu hati-hati. PP menyebut perubahan tampak sebagai pemicu, sementara FAQ SIMBG DKI menyebut perubahan fasad ringan umumnya tidak perlu PBG baru, jadi bawa foto rencana fasad saat bertanya ke Suku Dinas.
Skenario Pemilik Perlu PBG Perubahan? Dasar Rumah ber-IMB, tidak diubah Tidak PP 16/2021 Ps 346 ayat (2) Cat ulang, ganti keramik Tidak Ps 262 ayat (3), FAQ SIMBG DKI Tambah kamar atau perluas dapur Ya, luas bertambah Ps 262 ayat (2) huruf c Tambah lantai Ya, lapis dan luas berubah Ps 262 ayat (2) huruf b dan c Bongkar kolom atau ganti balok Ya, bila memengaruhi keselamatan Ps 262 ayat (2) huruf e Rumah dijadikan toko atau kantor Ya, fungsi berubah Ps 11 ayat (2), Ps 262 ayat (2) huruf a Jual beli tanpa renovasi Tidak tercantum sebagai pemicu Daftar Ps 262 ayat (2) Rumah berdiri tanpa IMB/PBG Bukan PBG perubahan, tetapi wajib PBG bangunan terbangun yang terbit bersamaan SLF Ps 346 ayat (3), Ps 262 ayat (1) huruf b dan ayat (4)
Khusus Jakarta, ada kewajiban tambahan. Pasal 105 ayat (2) Pergub 20/2024 berlaku bila perubahan IMB lama menyentuh intensitas pemanfaatan ruang (KDB, KLB, KTB, KDH) yang sudah tidak sesuai rencana tata ruang (RDTR) sekarang.
Misalnya, KDB di IMB lama lebih besar dari angka RDTR. Pemilik wajib menerapkan zero run off lewat bangunan penampung air hujan.
Bila KLB atau KTB lebih besar, atau KDH lebih kecil, pemilik wajib menyediakan daerah hijau bangunan, seperti taman atap atau taman vertikal, plus objek IHBI. Kekurangan KDH boleh dipenuhi di luar lahan, paling tinggi 50% dari nilai KDH, dan ada development charge yang diatur Pergub tersendiri (ayat 4–5).
Rumah lama yang menutup hampir seluruh lahan paling mungkin terkena pasal ini begitu pemiliknya ingin tambah lantai.
Dokumen untuk PBG Perubahan
FAQ SIMBG DKI meminta IMB atau PBG lama dilampirkan sebagai referensi, ditambah gambar arsitektur dan gambar struktur terbaru. Sisanya mengikuti dokumen dasar PBG:
- KTP dan NPWP pemilik;
- Informasi Rencana Kota (IRK) persil;
- sertifikat tanah berupa SHM atau SHGB yang masih berlaku;
- surat pernyataan kesanggupan membayar retribusi;
- gambar situasi, tapak, denah, tampak, potongan, dan detail arsitektur;
- gambar struktur, bila renovasi mengubah struktur atau menambah luas.
Gambar struktur, gambar utilitas, laporan perencanaan, dan penyedia jasa berlisensi baru diminta untuk permohonan selain rumah tinggal sampai 2 lantai. Artinya, rencana naik ke lantai 3 ikut terkena.
Sertifikat masih atas nama pemilik lama? FAQ yang sama membolehkan sertifikat itu dilampirkan bersama Akta Jual Beli (AJB). Tanah girik harus ditingkatkan dulu menjadi SHM atau SHGB lewat BPN.
IMB hilang juga bisa ditelusuri. IMB terbitan sampai 2014 dicari lewat layanan Sepakat di situs Dinas CKTRP, sedangkan yang terbit setelahnya dimintakan dengan surat ke Kepala DPMPTSP.
Alur pengajuan di SIMBG sudah kami bahas di panduan cara urus PBG, dan hitungan biayanya ada di artikel retribusi PBG rumah tinggal. Menurut FAQ SIMBG DKI, proses penerbitan paling lama 28 hari sejak permohonan, belum termasuk waktu perbaikan dokumen.
Rumah Tanpa IMB atau PBG
Pasal 346 ayat (3) PP 16/2021 mengatur bangunan yang sudah berdiri tanpa PBG. Untuk memperoleh PBG, pemiliknya harus mengurus SLF, dan Pasal 262 ayat (4) menyebut keduanya diterbitkan bersamaan.
Risikonya nyata. FAQ SIMBG DKI menyebut sanksi bertahap, mulai surat peringatan, penghentian sementara, penghentian tetap, sampai surat perintah pembongkaran.
Rumah tanpa PBG juga menyulitkan jual beli dan KPR. Langkah yang disarankan:
- tunda renovasi sampai status izin jelas;
- ambil IRK persil untuk mengecek KDB, KLB, dan KDH;
- siapkan gambar terbangun (as-built) yang sesuai kondisi rumah;
- konsultasikan dulu ke Suku Dinas CKTRP sebelum mengunggah berkas.
Kesalahan yang Memperlambat Pengurusan
1. Luas di Gambar dan Formulir Berbeda
Menurut FAQ SIMBG DKI, revisi paling sering bukan soal estetika. Penyebabnya luas di site plan, denah, dan isian formulir tidak sama.
Hitung ulang luas tiap lantai sekali, lalu salin angka yang sama ke semua lembar.
2. Membangun Sebelum PBG Terbit
Pasal 263 ayat (1) PP 16/2021 jelas: pelaksanaan konstruksi dimulai setelah PBG diperoleh. Atap yang sudah dibongkar sebelum PBG terbit bisa berujung sanksi penghentian kegiatan.
3. Lupa Melaporkan Jadwal Konstruksi
FAQ SIMBG DKI mewajibkan jadwal konstruksi dilaporkan paling lambat 6 bulan sejak PBG terbit. Lewat dari itu, PBG bisa dicabut dan pemohon harus mendaftar ulang.
4. Menganggap Semua Renovasi Bebas Izin
Ganti keramik umumnya tidak perlu PBG baru. Memperluas kamar ke halaman sudah menambah luas bangunan, dan itu masuk daftar Pasal 262.
Foto kondisi rumah sebelum renovasi adalah dokumen termurah yang paling sering dilupakan.
Cek lagi panduan ini bila Pemprov DKI mengganti Pergub 20/2024, karena aturan peralihan di Pasal 104 dan 105 itulah yang paling mungkin bergeser.
