Jakartabuilding.id – Rp224.856. Itu hitungan redaksi untuk biaya PBG rumah tinggal Jakarta seluas 36 m² satu lantai, memakai rumus Perda DKI Nomor 1 Tahun 2024 dan harga satuan gedung sederhana dari keputusan gubernur terbaru yang kami temukan.
Angka ini perlu dipisahkan dari biaya jasa gambar atau pendampingan, Sobat JB. Di bawah ini rumus resminya, simulasi tiga ukuran rumah, siapa yang dibebaskan, dan biaya apa saja yang memang tidak masuk retribusi.
Berapa Biaya PBG Rumah Tinggal di Jakarta?
Satu-satunya biaya resmi PBG di Jakarta adalah retribusi daerah. Pasal 86 Perda DKI 1/2024 di JDIH Jakarta menempatkan persetujuan bangunan gedung sebagai objek retribusi perizinan tertentu.
Retribusi itu sudah mencakup banyak layanan. Menurut Pasal 87 ayat (2), isinya konsultasi standar teknis, penerbitan PBG, inspeksi, penerbitan SLF, surat bukti kepemilikan bangunan, sampai pencetakan plakat SLF.
Untuk rumah tinggal 36–150 m², hitungan redaksi menghasilkan kisaran sekitar Rp225 ribu sampai Rp1,2 juta, tergantung luas, jumlah lantai, dan kelas SHST yang dipakai dinas. Angka pastinya baru keluar setelah dinas teknis menghitung di SIMBG.
Bukti bayar retribusi itulah yang membuka penerbitan PBG. Alur dokumen, akun SIMBG, dan enam langkahnya sudah kami bahas di panduan cara urus PBG lewat SIMBG.
Rumus Retribusi PBG di Perda DKI
Pasal 92 ayat (1) memakai lima faktor yang dikalikan: luas total lantai (LLt) × indeks lokalitas (Ilo) × standar harga satuan tertinggi (SHST) × indeks terintegrasi (It) × indeks bangunan gedung terbangun (Ibg).
Nilai tiap faktor ada di Lampiran Perda bagian 3.1.1, kecuali rupiah SHST. Ringkasnya untuk rumah tinggal:Faktor Nilai untuk rumah tinggal Dasar LLt (luas total lantai) Jumlah luas semua lantai, bukan luas tanah Pasal 92 Ilo (indeks lokalitas) 0,5% Lampiran 3.1.1 B SHST Rp6.940.000/m² (gedung sederhana) atau Rp7.730.000/m² (tidak sederhana), wilayah kota Kepgub 580/2025 It (indeks terintegrasi) 0,18 untuk rumah 1 lantai ≤ 100 m² Lampiran Tabel I Ibg (bangunan terbangun) 1 untuk bangunan baru; 0,225 renovasi sedang; 0,325 renovasi berat Lampiran Tabel III
LLt sering disalahpahami. Rumah 6 × 10 meter dua lantai penuh berarti 120 m², walaupun tanahnya hanya 60 m².
Indeks lokalitas 0,5% adalah faktor kecil yang membuat retribusi jauh lebih ringan daripada biaya bangunnya.
SHST tidak tercantum di Perda. Angkanya ditetapkan tiap tahun lewat keputusan gubernur, dan yang terbaru kami temukan di JDIH adalah Kepgub DKI 580/2025 tertanggal 31 Juli 2025. Kepgub ini mengatur SHST bangunan gedung negara, dan Perda tidak merinci baris mana yang dipakai untuk rumah pribadi; simulasi di bawah memakai baris gedung kantor dan gedung negara lainnya.
Kepulauan Seribu memakai baris kabupaten: Rp7.558.942 dan Rp8.314.837 per m². Per 7 Oktober 2026, keputusan SHST untuk 2026 belum kami temukan di JDIH.
It dihitung dari indeks fungsi × jumlah (bobot parameter × indeks parameter) × faktor kepemilikan. Indeks fungsi hunian 0,15 bila ≤ 100 m² dan ≤ 2 lantai, atau 0,17 bila > 100 m² dan > 2 lantai.
Bobotnya: kompleksitas 0,3, permanensi 0,2, ketinggian 0,5. Rumah bata-beton biasa umumnya “sederhana” (indeks 1) dan “permanen” (indeks 2).
Indeks ketinggian mengikuti koefisien lantai: 1 lantai = 1, 2 lantai = 1,090, 3 lantai = 1,120. Rumah milik perorangan memakai faktor kepemilikan 1.
Pasal 87 ayat (3) juga mewajibkan PBG untuk rumah yang sudah berdiri tapi belum punya PBG. Penambahan lantai juga termasuk PBG perubahan, sehingga retribusinya dihitung ulang.
Simulasi Tiga Rumah di Jakarta
Simulasi ini memakai rumah baru, permanen, kompleksitas sederhana, milik perorangan, di wilayah kota. SHST yang dipakai adalah baris gedung sederhana. Ini hitungan redaksi, bukan tagihan resmi.
Rumah 36 m² satu lantai: 36 × 0,5% × Rp6.940.000 × 0,18 × 1 = Rp224.856. It 0,18 berasal dari 0,15 × (0,3 + 0,4 + 0,5).
Rumah 90 m² dua lantai (45 m² per lantai): It naik menjadi 0,18675. Retribusinya sekitar Rp583.220.
Rumah 150 m² tiga lantai: indeks fungsinya 0,17 dan koefisien lantainya 1,120. Hasilnya sekitar Rp1.114.911.
Jika dinas memakai SHST gedung tidak sederhana, ketiga angka naik sekitar 11%, menjadi Rp250.452, Rp649.610, dan Rp1.241.825.
Tapi bagaimana dengan rumah 120 m² dua lantai? Tabel Lampiran hanya menyebut dua kombinasi, sehingga rumah ini tidak pas di keduanya.
Dengan indeks 0,15 hasilnya sekitar Rp778 ribu, dengan 0,17 sekitar Rp881 ribu. Penentuannya ada di dinas, jadi lebih aman menganggarkan angka yang lebih tinggi.
Satu catatan teknis lagi. Kami menerapkan koefisien jumlah lantai ke seluruh luas. Bila dinas menghitung per lantai, rumah 90 m² tadi turun tipis menjadi sekitar Rp572.680.
Bandingkan dengan biaya fisiknya. Rumah 36 m² yang dibangun dengan biaya bangun rumah per meter di Jakarta tetap butuh anggaran ratusan kali lipat dari retribusinya. Pos besar ada di struktur dan material, bukan di izin.
Yang Bebas Retribusi PBG
Pasal 87 ayat (5) membebaskan PBG untuk bangunan milik pemerintah pusat, Pemprov DKI, pemerintah daerah lain, serta bangunan fungsi keagamaan. Rumah tinggal pribadi tidak masuk daftar ini.
Untuk rumah MBR, Jakarta punya Kepgub DKI 807/2024 yang ditetapkan 6 Desember 2024. Isinya pembebasan retribusi PBG dan batas waktu penerbitan paling lama 10 hari kerja sejak dokumen lengkap.
Namun penerimanya spesifik: pelaku pembangunan pelaksana Program Tiga Juta Rumah yang terdaftar di pemerintah pusat, untuk rumah murah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Kepgub ini tidak menyebut warga perorangan yang membangun rumahnya sendiri.
Kepgub DKI 807/2024 sendiri tidak mencantumkan batas luas. Di daerah lain, aturan pelaksana keputusan bersama tiga menteri itu memberi batas, misalnya Perwali Padang Panjang 27/2024: paling luas 36 m² untuk rumah umum atau satuan rumah susun, dan 48 m² untuk rumah swadaya.
Bagian ini yang sering bikin orang keliru. Membangun rumah 36 m² di Jakarta tidak otomatis gratis PBG; tanyakan status pembebasan ke DPMPTSP sebelum menghapus pos retribusi dari anggaran.
Jalur lain tetap ada. Pasal 99 Perda membuka keringanan, pengurangan, pembebasan, atau penundaan retribusi dengan memperhatikan kondisi wajib retribusi, antara lain kemampuan membayarnya. Tata caranya diatur peraturan gubernur; Kepgub 807/2024 masih merujuk Pergub 188/2015.
Biaya di Luar Retribusi
Retribusi bukan satu-satunya uang yang keluar. Permohonan PBG butuh dokumen teknis: gambar arsitektur, struktur, dan utilitas yang disusun sesuai standar teknis.
Biaya jasa arsitek atau drafter untuk gambar itu tidak diatur Perda. Besarnya tergantung kesepakatan, jadi minta rincian tertulis sebelum bekerja sama.
Jasa “urus PBG terima beres” wajar dipakai selama yang dijual memang jasa gambar dan pendampingan. Masalahnya muncul saat tarif retribusi ikut dibesarkan.
Cara mengeceknya mudah. Besaran retribusi dihitung dan ditetapkan dinas atas nama pemohon; angka di luar itu adalah biaya jasa, bukan biaya pemerintah.
Hindari paket yang tidak memisahkan biaya jasa dari retribusi. Dari rumus di atas, retribusi rumah 36 m² hanya sekitar Rp225 ribu sampai Rp250 ribu.
Cek ulang hitungan ini begitu keputusan gubernur tentang SHST 2026 terbit di JDIH Jakarta, karena faktor itulah yang paling sering berubah.
