Jakartabuilding.id – “Rumah saya hanya mau dibongkar dapurnya, perlu PBG renovasi rumah lagi atau tidak?” Pertanyaan ini muncul hampir setiap kali orang Jakarta mulai memanggil tukang.
Jawabannya bergantung pada jenis pekerjaannya, bukan pada besar anggarannya. Misalnya, renovasi Rp100 juta untuk dapur dan kamar mandi bisa bebas izin baru, sementara tambah satu kamar 3×4 meter justru wajib. Di bawah ini peta pekerjaannya, lengkap dengan pasal dan dokumen yang diminta SIMBG DKI.
Renovasi yang Tidak Butuh PBG Baru
Dasarnya ada di PP 16 Tahun 2021 Pasal 262 ayat (3): PBG perubahan tidak diperlukan untuk pekerjaan pemeliharaan dan perawatan. Perda DKI 1/2024 Pasal 87 ayat (4) mengulang aturan yang sama untuk Jakarta.
Definisinya lebih luas dari dugaan banyak orang. Menurut Pasal 1 angka 39 PP yang sama, perawatan berarti memperbaiki atau mengganti bagian bangunan, komponen, dan bahan bangunan agar tetap laik fungsi.
Sobat JB, artinya mengecat ulang, mengganti keramik, memperbaiki plafon yang bocor, atau mengganti kloset dan kitchen set termasuk perawatan. FAQ di situs SIMBG DKI juga menyebut ganti keramik, cat ulang, dan perubahan fasad ringan umumnya tidak memerlukan PBG baru.
Ganti genteng dengan jenis yang setara juga masuk perawatan. Lain cerita bila rangka atap kayu diganti baja ringan dengan bentuk atap berbeda, karena itu menyentuh spesifikasi komponen dan tampak bangunan.
Patokan praktisnya sederhana. Bila setelah renovasi denah, tinggi, dan wajah rumah dari jalan tetap sama seperti di gambar IMB atau PBG, besar kemungkinan pekerjaan itu masih perawatan.
Pemicu Wajib PBG Perubahan
Pasal 262 ayat (2) PP 16/2021 menyebut delapan keadaan yang mewajibkan PBG perubahan. Untuk rumah tinggal biasa, enam yang relevan: perubahan fungsi, lapis, luas, tampak, spesifikasi dan dimensi komponen yang memengaruhi keselamatan, serta perkuatan setelah rusak sedang atau berat.
Dua sisanya mengatur bangunan cagar budaya dan perbaikan bangunan di kawasan cagar budaya. Pemilik rumah di Menteng atau Kota Tua sebaiknya menganggap dua butir ini berlaku juga.
Tabel berikut memetakan pekerjaan renovasi yang paling sering ditanyakan ke butir pasalnya. Kolom terakhir adalah berkas yang biasanya bertambah.Pekerjaan Renovasi Perlu PBG Perubahan? Dasar Berkas Tambahan Cat ulang, ganti keramik, plafon, sanitair Tidak Ps 262 ayat (3), Ps 1 angka 39 Tidak ada Ganti genteng sejenis, perbaiki talang Tidak Perawatan, Ps 262 ayat (3) Tidak ada Tambah kamar atau perluas dapur ke halaman Ya Ps 262 ayat (2) huruf c (luas) Gambar arsitektur dan struktur terbaru Tambah lantai atau mezanin lebih dari 50% Ya Ps 262 ayat (2) huruf b dan c; Pergub DKI 20/2024 Ps 65 Gambar struktur; jasa berlisensi bila jadi 3 lantai Ubah bukaan jendela, balkon, bentuk atap Ya Ps 262 ayat (2) huruf d (tampak) Gambar tampak dan potongan Bongkar kolom, balok, atau dinding pemikul Ya Ps 262 ayat (2) huruf e Gambar struktur terbaru Rumah dijadikan toko atau kantor Ya Ps 11 ayat (2), Ps 262 ayat (2) huruf a Sesuai fungsi baru Perkuatan setelah retak berat atau gempa Ya Ps 262 ayat (2) huruf f Gambar perkuatan struktur
Soal mezanin, Pergub DKI 20/2024 Pasal 65 mengatur bahwa mezanin di bawah 50% luas lantai di bawahnya tidak dihitung lantai. Di atas 50%, ia dihitung satu lantai, sehingga lapis bangunan berubah.
Bagian yang paling sering membuat keliru adalah “fasad ringan”. Mengganti cat atau lis fasad tetap perawatan, tetapi menambah balkon atau menggeser jendela sudah mengubah tampak.
Dinding juga perlu dicek satu per satu. Dinding penyekat ringan bisa dibongkar tanpa izin baru, sedangkan dinding bata yang menopang ring balok perlu dinilai ahli struktur dulu.
Rumah Ber-IMB Lama dan Dokumen SIMBG
IMB lama tidak hangus. Pasal 346 PP 16/2021 menyatakan IMB yang terbit sebelum PP berlaku tetap berlaku, dan FAQ SIMBG DKI menambahkan syarat: sepanjang bangunan tidak berubah.
Begitu renovasi masuk salah satu butir di tabel, IMB itu dipakai sebagai lampiran rujukan permohonan PBG perubahan. Penjelasan status IMB lebih rinci ada di artikel IMB lama jadi PBG.
Jakarta menambahkan satu catatan lewat Pergub 20/2024 Pasal 105. Bila perubahan membuat KDB melampaui RDTR, pemilik wajib menerapkan zero run off lewat penampung air hujan. Bila KDH menyusut, pemilik wajib menyediakan Daerah Hijau Bangunan, misalnya taman atap atau pot.
Untuk berkas, FAQ SIMBG DKI meminta IMB atau PBG lama sebagai referensi, ditambah gambar arsitektur dan gambar struktur terbaru. Dokumen dasar tetap sama: KTP, NPWP, IRK, sertifikat tanah, dan surat pernyataan sanggup membayar retribusi.
Rumah yang setelah renovasi menjadi tiga lantai naik kelas pemeriksaannya. Dokumen bertanda bintang di FAQ, yaitu penyedia jasa berlisensi, gambar MEP, dan laporan perencanaan, berlaku untuk semua bangunan kecuali rumah tinggal sampai dua lantai, jadi rumah tiga lantai ikut wajib melampirkannya.
Urutan klik di portal tidak kami ulang di sini. Langkahnya ada di panduan cara urus PBG, mulai dari membuat akun sampai mengunduh SK.
Retribusi PBG Renovasi Rumah
Rumusnya ada di Perda DKI 1/2024 Pasal 92: luas total lantai × indeks lokalitas 0,5% × SHST × indeks terintegrasi × indeks bangunan terbangun (Ibg). Ibg inilah yang membedakan renovasi dari bangunan baru.
Tabel III Lampiran Perda menetapkan Ibg 1 untuk bangunan baru, 0,225 untuk rehabilitasi sedang, dan 0,325 untuk rehabilitasi berat. Jadi tarif renovasi hanya sekitar seperlima sampai sepertiga tarif bangunan baru untuk luas yang sama.
Simulasi redaksi untuk rumah dua lantai dengan luas total lantai 80 m², klasifikasi sederhana, memakai SHST kota Rp6.940.000/m² dari Kepgub DKI 580/2025. Hasilnya Rp518.418 bila dihitung sebagai bangunan baru, Rp116.644 untuk rehabilitasi sedang, dan Rp168.486 untuk rehabilitasi berat.
Tambah kamar 12 m² satu lantai yang kami asumsikan dihitung sebagai bangunan baru (Ibg 1) hanya sekitar Rp74.952. Rumus lengkap dan contoh lain ada di artikel biaya PBG rumah tinggal Jakarta.
Perda tidak menulis secara tegas apakah luas yang dihitung hanya bagian yang berubah atau seluruh rumah. Kalkulator di SIMBG DKI menyediakan pilihan “Menambah/Mengubah Bangunan”, dan angka final ditetapkan Penilai lalu diverifikasi Kasektor dan Kasudin.
Kalau ragu, pakai simulasi seluruh luas sebagai batas atas. Selisihnya kecil dibanding biaya renovasi itu sendiri.
Risiko Renovasi Tanpa Persetujuan
FAQ SIMBG DKI menyebut sanksi administratif bertahap untuk bangunan tanpa PBG: surat peringatan, penghentian sementara, penghentian tetap, sampai surat perintah pembongkaran. Pasal 263 PP 16/2021 juga menegaskan konstruksi baru boleh dimulai setelah PBG terbit.
Risiko yang lebih sering terasa dari PBG renovasi rumah yang dilewati justru datang belakangan. FAQ yang sama menyebut rumah tanpa PBG menyulitkan jual-beli, KPR, dan pengurusan SLF.
Contohnya, pembeli yang mengajukan KPR biasanya diminta salinan IMB atau PBG. Bila rumah sudah dua lantai sementara IMB mencatat satu lantai, dokumen dan kondisi lapangan tidak cocok.
Hal serupa muncul saat perpanjangan SLF. Pasal 297 PP 16/2021 meminta kondisi lapangan sesuai gambar as-built SLF terakhir, dan Pasal 299 bisa berujung rekomendasi pembaruan PBG.
Tapi bagaimana dengan rumah yang sudah telanjur direnovasi tanpa izin? Jalurnya bukan PBG perubahan biasa, melainkan PBG untuk bangunan terbangun yang terbit bersamaan dengan SLF. Dasarnya Pasal 262 ayat (1) huruf b dan Pasal 346 ayat (3).
Prosesnya paling lama 28 hari menurut FAQ SIMBG DKI, di luar waktu perbaikan dokumen. Penilai biasanya meminta gambar kondisi terbangun, jadi siapkan ukuran ruang yang sebenarnya sejak awal. Saya lebih memilih menunggu empat minggu itu daripada menanggung selisih dokumen saat rumah dijual.
Sebelum tukang datang, foto IMB atau PBG lama, lalu cocokkan rencana renovasi dengan delapan butir Pasal 262 ayat (2). Satu butir saja yang cocok berarti berkas perlu masuk SIMBG lebih dulu.
