Jakartabuilding.id – Harga rumah Jakarta sering dianggap selalu melonjak setiap tahun. Data Bank Indonesia menunjukkan hal berbeda: harga rumah baru di Jabodebek-Banten pada triwulan II 2026 hanya naik 0,70% dibanding setahun sebelumnya.
Sobat JB, angka itu berasal dari Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia yang dirilis 7 Agustus 2026. Survei ini mengukur harga rumah baru di pasar primer, bukan rumah bekas. Berikut rincian per tipe, perbandingan antarkota, dan apa artinya buat calon pembeli.
Angka Utama Triwulan II 2026
Secara nasional, Indeks Harga Properti Residensial naik 0,69% (yoy) pada triwulan II 2026, sedikit lebih tinggi dari 0,62% pada triwulan sebelumnya.
Penjualan rumah baru masih turun 2,36% (yoy), tapi jauh membaik dibanding kontraksi 25,67% pada triwulan I 2026.
Sebanyak 70,05% pembeli rumah baru memakai KPR, sementara 73,28% kebutuhan dana pengembang berasal dari modal sendiri.
Per Tipe Rumah di Jabodebek-Banten
BI membagi rumah ke tiga tipe berdasarkan luas bangunan: kecil sampai 36 m², menengah 36–70 m², dan besar di atas 70 m².
Di Jabodebek-Banten, rumah menengah naik paling tinggi, 1,00% (yoy). Rumah besar naik 0,65%, dan rumah kecil hanya 0,33%.
Kenaikan rumah menengah memang melambat dari 1,42% pada triwulan I 2026 dan 1,54% pada triwulan IV 2025. Menurut saya, ini tanda ruang tawar pembeli rumah menengah sedang lebih besar dari biasanya.
Jakarta Dibanding Kota Lain
Kenaikan 0,70% di Jabodebek-Banten hampir sama dengan rata-rata nasional. Kota dengan kenaikan tertinggi justru di luar Jawa: Pekanbaru 3,23% dan Batam 2,63%.
Medan naik 1,50%, Bandung 1,05%, dan Denpasar 1,02%. Di antara kota yang kami bandingkan, hanya Surabaya yang harganya turun tipis, minus 0,10%.
Kenapa Kenaikannya Tipis
Pengembang menyebut kenaikan harga bahan bangunan sebagai hambatan terbesar penjualan (27,10%), disusul suku bunga KPR (15,96%) dan perizinan (14,87%).
Uang muka yang tinggi (11,53%) dan perpajakan (9,75%) melengkapi lima besar hambatan. Suku bunga KPR sendiri tercatat relatif stabil di sekitar 7,44%.
Tapi bukankah bahan bangunan yang mahal seharusnya membuat harga rumah naik tinggi? Dugaan saya, pembeli juga tertekan bunga dan uang muka, sehingga pengembang menahan kenaikan harga agar rumah tetap laku.
Artinya Buat Pembeli
Kenaikan harga di bawah 1% per tahun berarti tidak ada alasan terburu-buru membeli karena takut harga melonjak bulan depan. Waktu yang ada lebih baik dipakai membandingkan lokasi dan skema pembayaran.
Ingat juga, angka ini adalah rata-rata harga rumah baru. Harga di satu perumahan bisa bergerak berbeda, tergantung akses, fasilitas, dan rencana infrastruktur di sekitarnya.
Sebelum menawar, bawa angka 0,70% ini ke kantor pemasaran dan tanyakan kenapa harga unit incaranmu naik lebih cepat dari rata-rata.
