Jakartabuilding.id – Bayangkan contoh ini: Rp570 juta dari kontrak Rp600 juta sudah dibayar, lalu atap bocor di musim hujan pertama dan pemborong sulit dihubungi. Surat perjanjian kerja borongan rumah yang rapi tidak mencegah bocor, tetapi menentukan siapa yang memperbaiki dan dengan uang siapa.
Banyak contoh kontrak di internet hanya berupa template kosong. Panduan ini membaca kontrak dari sisi uang: kapan Sobat JB membayar, berapa yang ditahan, dan apa yang terjadi bila proyek molor.
Semua angka termin di bawah memakai contoh rumah 2 lantai dengan nilai borongan Rp600 juta. Itu simulasi untuk memudahkan hitungan, bukan harga pasar.
Isi Minimal Surat Perjanjian Kerja Borongan Rumah
Kesepakatan lisan dengan pemborong memang sah sebagai perjanjian. Masalahnya muncul saat terjadi sengketa, karena tidak ada catatan tentang lingkup kerja, harga, dan tenggat yang disepakati.
Pasal 46 ayat (1) UU Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi mewajibkan hubungan kerja pengguna jasa dan penyedia jasa dituangkan dalam kontrak kerja konstruksi. Pasal 47 ayat (1) lalu merinci 16 butir yang paling sedikit harus ada.
Undang-undang ini kemudian diubah lewat UU Cipta Kerja, terakhir UU Nomor 6 Tahun 2023. Kutipan pasal di sini diambil dari naskah asli UU 2/2017 karena naskah konsolidasi resminya belum tersedia.
Untuk rumah tinggal, tidak semua butir sama pentingnya. Tabel berikut memilih butir Pasal 47 ayat (1) yang paling sering memicu sengketa antara pemilik rumah dan pemborong.Butir Pasal 47 ayat (1) Fungsinya bagi pemilik rumah Contoh isi di kontrak rumah Huruf a: Para pihak Memastikan siapa yang bisa dituntut Nama, NIK, alamat, atau nama badan usaha pemborong Huruf b: Rumusan pekerjaan Mengunci lingkup, nilai, dan tenggat Nilai lumsum atau harga satuan, tanggal mulai dan selesai Huruf c: Masa pertanggungan Menentukan lama masa pemeliharaan Masa pelaksanaan dan masa pemeliharaan setelah serah terima Huruf f: Cara pembayaran Mengatur termin dan syarat pencairan Persentase per progres, berita acara, retensi Huruf g: Wanprestasi Dasar denda bila salah satu pihak ingkar Denda per hari keterlambatan dan batasnya Huruf i: Pemutusan kontrak Jalan keluar bila proyek mandek Syarat pemutusan dan cara menghitung pekerjaan terpasang Huruf k: Kegagalan bangunan Tanggung jawab atas cacat struktur Jangka waktu tanggung jawab pemborong Huruf p: Penyelesaian sengketa Mencegah buntu saat berselisih Musyawarah, mediasi, lalu arbitrase atau pengadilan
Butir kegagalan bangunan sering terlupa. Menurut Pasal 65 UU 2/2017, penyedia jasa bertanggung jawab sesuai rencana umur konstruksi, paling lama 10 tahun sejak penyerahan akhir bila umur rencananya lebih dari 10 tahun. Pasal yang sama mewajibkan jangka waktu itu dinyatakan dalam kontrak.
Termin Pembayaran Kontraktor Rumah per Progres Fisik
Tidak ada aturan baku tentang persentase termin untuk rumah pribadi. Prinsip yang aman sederhana: uang yang sudah dibayar sebaiknya tidak melampaui nilai pekerjaan yang sudah terpasang.
Pengecualiannya hanya uang muka untuk mobilisasi tukang dan belanja material awal. Dalam contoh kami, uang muka dibatasi 10 persen agar risiko pemilik tetap kecil.
Rincian simulasinya untuk kontrak Rp600 juta adalah sebagai berikut. Setiap termin cair setelah progres tercapai dan dicatat dalam berita acara.
- Contoh uang muka saat tanda tangan: 10 persen atau Rp60 juta.
- Contoh termin 1, fondasi, sloof, dan kolom lantai 1 selesai (progres 25 persen): Rp90 juta.
- Contoh termin 2, dak lantai 2 selesai dicor (progres 45 persen): Rp120 juta.
- Contoh termin 3, struktur lantai 2 dan rangka atap terpasang (progres 65 persen): Rp120 juta.
- Contoh termin 4, dinding, plester, serta instalasi listrik dan air (progres 85 persen): Rp120 juta.
- Contoh termin 5, serah terima pertama atau PHO (progres 100 persen): Rp60 juta.
- Contoh retensi 5 persen setelah masa pemeliharaan berakhir: Rp30 juta.
Perhatikan bahwa dalam simulasi ini total sampai PHO hanya 95 persen atau Rp570 juta. Sisanya ditahan sebagai pengikat agar pemborong tetap datang memperbaiki cacat.
Ukur progres dari pekerjaan yang terlihat, bukan dari klaim lisan. Foto bertanggal dan daftar item RAB yang sudah terpasang jauh lebih kuat daripada pesan “sudah 50 persen, Pak”.
Retensi 5% Kontraktor Rumah dan Denda Keterlambatan
Angka 5 persen bukan angka asal. Pasal 53 ayat (2) Perpres 16/2018 tentang pengadaan pemerintah, yang tetap berlaku setelah diubah Perpres 12/2021, menetapkan retensi 5 persen sebagai jaminan pemeliharaan.
Permen PUPR Nomor 22/PRT/M/2018 untuk bangunan gedung negara memakai pola serupa. Pasal 21 ayat (9) membatasi pembayaran sampai PHO maksimal 95 persen, sedangkan 5 persen dibayar setelah serah terima akhir atau FHO.
Kedua aturan itu mengikat proyek pemerintah, bukan rumah pribadi. Meski begitu, angkanya layak dijadikan patokan karena sudah lama dipakai dalam kontrak proyek publik.
Lama masa pemeliharaan wajib tertulis, sesuai butir masa pertanggungan di Pasal 47. Contoh kesepakatan yang wajar adalah 3 bulan, cukup untuk melewati beberapa hujan deras dan menguji atap serta saluran air.
Untuk denda keterlambatan borongan rumah, Pasal 79 ayat (4) Perpres yang sama memakai tarif 1 permil dari nilai kontrak per hari. Ayat (5) menegaskan nilai kontrak itu tidak termasuk PPN.
Dalam simulasi kontrak Rp600 juta, denda 1 permil setara Rp600 ribu per hari. Dalam contoh yang sama, telat 30 hari berarti Rp18 juta, dan pada hari ke-50 denda sudah sama dengan seluruh retensi Rp30 juta.
Di situ letak jebakannya. Bila denda hanya dipotong dari retensi, keterlambatan lewat hari ke-50 tidak lagi menambah kerugian pemborong. Tulis bahwa denda dipotong dari termin berjalan dan sepakati batas hari keterlambatan yang membuka hak pemutusan kontrak.
Pemborong mungkin keberatan dengan denda, terutama bila keterlambatan disebabkan hujan atau material langka. Itu wajar. Jawabannya ada di pasal keadaan memaksa dan perpanjangan waktu tertulis, bukan menghapus denda sama sekali.
Addendum Saat Desain atau Harga Material Berubah
Pasal 47 ayat (1) huruf b menyebut nilai pekerjaan, harga satuan, dan lumsum sebagai bagian rumusan pekerjaan. Pilihan antara keduanya menentukan siapa yang menanggung risiko harga.
Pada kontrak lumsum, harga total sudah dikunci. Kenaikan harga besi atau semen di tengah jalan pada dasarnya menjadi risiko pemborong, kecuali kontrak memuat klausul penyesuaian harga.
Pada kontrak harga satuan, volume akhir yang terpasang dikalikan harga per item. Pemilik lebih fleksibel mengubah desain, tetapi total biaya baru diketahui setelah pekerjaan selesai diukur.
Apa pun bentuknya, perubahan sebaiknya mengikuti tiga aturan berikut.
- Setiap pekerjaan tambah atau kurang dicatat dalam addendum bertanda tangan kedua pihak sebelum dikerjakan.
- Harganya mengacu pada harga satuan di RAB lampiran kontrak, bukan harga yang disebut belakangan.
- Addendum juga mencantumkan tambahan waktu, agar denda keterlambatan dihitung dari tenggat yang baru.
Menurut kami, aturan pertama paling sering dilanggar. Permintaan “sekalian tambah kanopi” yang disetujui lisan biasanya berakhir sebagai tagihan yang diperdebatkan di akhir proyek.
Lampiran Wajib dan Cek Sebelum Tanda Tangan
Kontrak tanpa lampiran ibarat janji tanpa ukuran. Empat dokumen ini membuat kata “rumah 2 lantai sesuai gambar” bisa diperiksa satu per satu.
- Gambar kerja lengkap: denah, tampak, potongan, detail struktur, dan instalasi.
- RAB dengan volume dan harga satuan per item, seperti pada contoh RAB rumah tipe 45.
- Spesifikasi material yang menyebut merek, tipe, atau mutu, misalnya mutu beton dan diameter besi.
- Jadwal pelaksanaan per minggu yang dipakai untuk mengukur keterlambatan.
Sebelum membubuhkan tanda tangan di atas meterai, ajukan pertanyaan berikut kepada pemborong. Jawabannya harus tertulis di kontrak, bukan hanya diucapkan.
- Apakah nilai kontrak lumsum atau harga satuan, dan apakah sudah termasuk PPN?
- Termin cair berdasarkan progres apa, dan siapa yang menandatangani berita acaranya?
- Berapa lama masa pemeliharaan, dan kapan retensi dibayarkan?
- Berapa denda per hari, dipotong dari mana, dan setelah berapa hari kontrak boleh diputus?
- Siapa yang menanggung kenaikan harga material dan biaya pengurusan izin?
- Bagaimana menghitung pekerjaan terpasang bila kontrak berhenti di tengah jalan?
Pemborong yang menolak menjawab pertanyaan dasar ini memberi sinyal penting. Kriteria lain untuk menyaring calon pelaksana sudah kami bahas di panduan memilih jasa bangun rumah yang terpercaya.
Panduan ini bersifat informasi umum, bukan nasihat hukum. Untuk nilai proyek besar atau klausul yang rumit, mintalah notaris atau advokat membaca draf kontrak sebelum ditandatangani.
Surat perjanjian kerja borongan rumah yang baik terasa merepotkan di awal, tetapi justru melindungi kedua pihak saat proyek tidak berjalan mulus. Simpan salinannya bersama foto progres sampai masa tanggung jawab pemborong berakhir.
