Jakartabuilding.id – Biaya bangun rumah per meter di BSD tahun 2026 diperkirakan sekitar Rp5,7 juta sampai Rp6,9 juta per m² bangunan, atau kira-kira 9% lebih rendah daripada patokan di Jakarta. Sobat JB, angka ini adalah hitungan redaksi dari patokan resmi Pemprov DKI yang disesuaikan dengan indeks kemahalan konstruksi BPS untuk Tangerang Selatan.
Pemerintah Kota Tangerang Selatan belum menerbitkan tabel harga satuan bangunan per m² yang bisa diakses publik seperti Jakarta, sehingga perlu jalan memutar. Di bawah ini cara menghitungnya, simulasi tiga ukuran rumah di BSD, dan aturan Tangerang Selatan yang ikut memengaruhi biaya.
Biaya Bangun Rumah per Meter di BSD
Titik awalnya adalah Keputusan Gubernur DKI 580/2025 tentang standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara. Untuk wilayah kota di Jakarta, rumah negara tipe C, D, dan E dipatok Rp6.230.000 per m², gedung negara sederhana Rp6.940.000, tipe B Rp7.480.000, dan tipe A Rp7.560.000.
Angka itu lalu dikalikan rasio Indeks Kemahalan Konstruksi (IKK) Tangerang Selatan terhadap rata-rata lima kota Jakarta, yaitu 103,29 dibanding 113,17, atau 0,913. Hasilnya sekitar Rp5.686.000 per m² untuk spesifikasi sederhana, Rp6.334.000 untuk menengah, dan Rp6.827.000 sampai Rp6.900.000 untuk spesifikasi tinggi.
Patokan Kepgub DKI sudah termasuk biaya umum penyedia jasa, keselamatan konstruksi, dan pajak, tetapi tidak termasuk tanah. Jadi angka BSD di atas juga belum termasuk harga kavling.
Kenapa BSD Lebih Murah dari Jakarta
BPS mengukur IKK untuk membandingkan tingkat harga konstruksi antarwilayah, dengan Surabaya sebagai acuan bernilai 100. Pada 2025, IKK Tangerang Selatan tercatat 103,29, tertinggi di Banten, sedangkan Kota Tangerang 97,89.
Lima kota di Jakarta semuanya lebih tinggi: Jakarta Timur 109,74, Jakarta Utara 110,75, Jakarta Selatan 112,28, Jakarta Barat 113,82, dan Jakarta Pusat 119,26. Dibanding Jakarta Selatan yang paling dekat dengan BSD, Tangerang Selatan sekitar 8% lebih murah.
Upah juga sejalan. Upah minimum Tangerang Selatan 2026 ditetapkan Rp5.247.870 per bulan lewat Keputusan Gubernur Banten 703/2025, sekitar 92% dari upah minimum Jakarta 2026 sebesar Rp5.729.876.
Simulasi Tiga Ukuran Rumah di BSD
Simulasi di bawah memakai rentang Rp5,69 juta sampai Rp6,90 juta per m². Hasilnya adalah perkiraan kasar untuk menyusun anggaran awal, bukan rencana anggaran biaya (RAB).
1. Rumah Satu Lantai 36 Meter Persegi
Rumah 36 m² di BSD berkisar Rp204,7 juta sampai Rp248,4 juta. Dengan patokan bawah, angkanya sekitar Rp19,6 juta lebih murah daripada rumah yang sama di Jakarta.
Ukuran ini setara rumah 6 × 6 meter dengan dua kamar tidur dan satu kamar mandi, cocok untuk kavling kecil atau rumah tumbuh.
2. Rumah Dua Lantai 90 Meter Persegi
Rumah dua lantai 90 m², misalnya 45 m² per lantai, berkisar Rp511,7 juta sampai Rp621,0 juta. Selisih lebih dari Rp100 juta ini hampir seluruhnya ditentukan spesifikasi finishing, kusen, dan sanitair.
Menurut saya, untuk rumah dua lantai, bagian yang tidak boleh dihemat adalah struktur dan dak beton. Lantai, cat, dan lampu masih bisa diganti belakangan, sedangkan kolom dan balok tidak.
3. Rumah 150 Meter Persegi
Rumah 150 m² di kavling yang lebih lebar berkisar Rp852,9 juta sampai sekitar Rp1,04 miliar. Untuk ukuran sebesar ini, pakai patokan atas sebagai pegangan agar anggaran tidak kaget di tengah jalan.
Rumah dua lantai di atas 90 m² juga tidak lagi masuk kategori yang diperiksa Tim Penilai Teknis saat mengurus izin, seperti dijelaskan di bagian berikut.
Izin dan Aturan di Tangerang Selatan
Peraturan Wali Kota Tangerang Selatan 32/2025 mengatur standar teknis perencanaan bangunan untuk Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Pemeriksaan dokumen oleh Tim Penilai Teknis berlaku untuk rumah satu lantai paling luas 72 m² dan rumah dua lantai paling luas 90 m².
Pemilik rumah tinggal sederhana boleh merancang sendiri atau memakai desain prototipe, lalu mengisi daftar simak sebagai asesmen mandiri. Rumah tiga lantai ke atas wajib dilengkapi uji tanah dan perhitungan struktur, begitu juga rumah satu sampai dua lantai di atas tanah urug, bekas sawah, atau rawa.
Untuk rumah satu sampai dua lantai yang strukturnya kompleks, misalnya jarak kolom lebih dari 4 m atau ada balok kantilever, perhitungan struktur juga wajib. Biaya jasa perencana ini belum termasuk dalam angka per m² di atas. Alur pengurusan PBG secara umum ada di panduan cara urus PBG.
Tapi bukankah BSD adalah kawasan swasta, jadi aturannya cukup dari pengembang? Tidak. PBG tetap diurus ke Pemerintah Kota Tangerang Selatan, sedangkan pengelola kawasan bisa punya ketentuan tambahan. Tanyakan aturan desain dan renovasi ke pengelola kawasan sebelum tukang mulai bekerja.
Untuk perbandingan dengan Jakarta, lihat artikel biaya bangun rumah per meter di Jakarta. Cek lagi angka ini saat BPS merilis IKK 2026 dan Pemprov DKI menerbitkan standar harga satuan tertinggi yang baru.
