Jakartabuilding.id – Denda bangun rumah tanpa PBG tidak punya nominal baku dari pusat. Berdasarkan perubahan lewat UU 6/2023, ayat denda administratif maksimal 10% nilai bangunan di Pasal 45 UU 28/2002 dihapus. Yang tersisa adalah sanksi bertahap, dari surat peringatan sampai perintah bongkar.
Di Jakarta, denda bisa dijatuhkan dan dihitung dari persentase atau tahapan pekerjaan yang dibangun sebelum izin. Sobat JB, kabar baiknya, rumah yang telanjur berdiri pada prinsipnya bisa dilegalkan lewat PBG dan SLF sekaligus, asalkan tanahnya bersertifikat dan bangunannya lolos pemeriksaan kelaikan fungsi. Berikut urutan sanksinya, siapa yang mengatur denda, dan alur mengurusnya di SIMBG.
Sanksi Bangun Tanpa PBG Menurut Aturan Pusat
Dasarnya ada di dua aturan. Pasal 44 UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung, setelah diubah UU 6/2023 (Cipta Kerja), menyebut pemilik yang tidak memenuhi kewajiban penyelenggaraan bangunan dikenai sanksi administratif.
Pasal 45 ayat (1) UU yang sama, setelah diubah UU 6/2023, merinci bentuknya. Ada sembilan, dan sifatnya alternatif, bukan otomatis semua:
- Peringatan tertulis.
- Pembatasan kegiatan pembangunan.
- Penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pembangunan.
- Penghentian sementara atau tetap pada pemanfaatan bangunan.
- Pembekuan PBG.
- Pencabutan PBG.
- Pembekuan SLF.
- Pencabutan SLF.
- Perintah pembongkaran bangunan.
Di tingkat peraturan pemerintah, dasarnya Pasal 327 PP 16/2021. Pasal ini merujuk kewajiban mengajukan PBG sebelum konstruksi (Pasal 253 ayat 4) dan kewajiban SLF sebelum bangunan dipakai (Pasal 274 ayat 2).
Bentuk sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pembatasan dan penghentian kegiatan, sampai pembekuan dan pencabutan PBG atau SLF.
Ini bagian yang sering keliru dikutip. Versi asli UU 28/2002 Pasal 45 ayat (2) memang membolehkan denda paling banyak 10% dari nilai bangunan yang sedang atau telah dibangun.
UU 6/2023 menulis ulang Pasal 45 menjadi dua ayat saja. Ayat denda 10% itu hilang, dan tata cara sanksi diserahkan ke peraturan pemerintah. PP 16/2021 sendiri tidak memuat kata “denda” sama sekali.
Angka persentase yang masih tersisa ada di Pasal 46, ditambah Pasal 47 untuk kelalaian yang membuat bangunan tidak laik fungsi. Keduanya pidana, bukan denda administratif.
Pasal 46 versi UU 6/2023 mengancam pemilik atau pengguna bangunan yang melanggar UU dengan pidana. Syaratnya, pelanggaran itu menimbulkan akibat bagi orang lain:
- Kerugian harta benda orang lain: penjara paling lama 3 tahun atau denda paling banyak 10% nilai bangunan (menurut Pasal 46 ayat 1).
- Kecelakaan yang menyebabkan cacat seumur hidup: penjara paling lama 4 tahun atau denda paling banyak 15% (menurut Pasal 46 ayat 2).
- Hilangnya nyawa orang lain: penjara paling lama 5 tahun dan denda paling banyak 20% (menurut Pasal 46 ayat 3).
Rumah tanpa PBG yang tidak merugikan atau mencelakai orang lain tidak terkena ancaman pidana Pasal 46. Jalur utamanya sanksi administratif.
Namun di Jakarta, Bab IV Pergub DKI 128/2012 tetap membuka penyidikan oleh PPNS setelah surat peringatan dijatuhkan.
Urutan Sanksi di Jakarta
Rincian lapangan untuk DKI ada di Peraturan Gubernur Nomor 128 Tahun 2012 soal pengenaan sanksi pelanggaran bangunan gedung. Salinannya masih tersedia di laman PTSP DKI.
Pergub ini lahir di era IMB. Kata “izin” di dalamnya mencakup antara lain IMB dan SLF, yang kini padanannya PBG dan SLF.
Untuk pembangunan tanpa izin, alurnya pendek dan cepat:
- Surat peringatan hanya sekali (Pasal 7). Tenggatnya 7 hari kalender sejak surat diterima (Pasal 6 ayat 8).
- Penyegelan: surat segel, papan segel, dan penutupan lokasi dengan gembok, rantai, las, atau pita (Pasal 12–13). Segel dipasang paling lama 5 hari kerja setelah surat ditandatangani, dengan tenggat 14 hari kalender (Pasal 15).
- Surat Perintah Bongkar: pemilik diberi 14 hari kalender untuk membongkar sendiri.
- Bongkar paksa oleh dinas bila perintah itu tidak dipatuhi.
Papan segel juga memuat peringatan pidana KUHP bagi siapa pun yang merusaknya. Mencabut segel diam-diam justru menambah masalah baru.
Ada pintu keluarnya. Pasal 8, 16, dan 22 menyatakan surat peringatan, segel, dan Surat Perintah Bongkar batal dengan sendirinya begitu izin diperoleh.
Catatannya, Pasal 19 membolehkan Surat Perintah Bongkar dijatuhkan langsung bila bangunan secara administrasi dan teknis memang tidak bisa diberi izin.
Besaran Denda Bangun Rumah Tanpa PBG
Pergub 128/2012 mencantumkan denda sebagai salah satu dari tujuh jenis sanksi (Pasal 3 ayat 2). Denda boleh dijatuhkan sendiri atau bersama sanksi lain.
Pasal 43 menyebut denda bagi pemilik dihitung dari persentase atau tahapan pekerjaan yang dibangun mendahului izin. Rumah yang baru sampai fondasi tentu beda posisinya dengan rumah yang sudah beratap.
Masalahnya, Pergub itu tidak mencantumkan nominal rupiah untuk denda bangun rumah tanpa PBG. Per 20 Oktober 2026, kami juga tidak bisa memverifikasi teks Perda DKI 7/2010 tentang Bangunan Gedung yang menjadi dasarnya, karena salinan resminya tidak bisa dibuka.
Jadi, angka “denda Rp sekian juta” yang beredar di media sosial perlu dicek ke Suku Dinas Cipta Karya, Tata Ruang, dan Pertanahan (CKTRP) setempat sebelum dipercaya.
Tapi bagaimana kalau rumahnya di Depok atau Bekasi? Tiap kabupaten/kota punya perda bangunan gedung sendiri, jadi besaran dan tahapannya bisa berbeda dari Jakarta.
Rumah Sudah Jadi, Belum Punya PBG
Situasi ini paling umum: rumah warisan, rumah bekas yang dibeli tanpa izin, atau rumah lama yang tidak pernah diurus.
Pasal 346 ayat (3) PP 16/2021 memberi jalannya. Bangunan yang telah berdiri dan belum memiliki PBG harus mengurus SLF untuk memperoleh PBG.
Pergub DKI 31/2022 tentang RDTR juga menyebut PBG dan SLF bangunan yang sudah terbangun diajukan sekaligus (Pasal 215). Perda DKI 1/2024 memasukkan bangunan terbangun yang belum ber-PBG sebagai objek layanan PBG.
Jujur, ini bukan pemutihan gratis. Rumah tetap diperiksa kelaikannya. Bila melanggar garis sempadan bangunan atau KDB, berkas bisa dikembalikan sampai bangunan disesuaikan. Tanahnya juga wajib bersertifikat SHM atau SHGB; menurut FAQ SIMBG DKI, tanah girik harus ditingkatkan dulu statusnya lewat BPN.
Alur Mengurus PBG dan SLF Lewat SIMBG
Urutan berikut disusun dari Pasal 261, 282, 285, dan 286 PP 16/2021:
- Siapkan gambar terbangun (as-built) dan dokumen tanah. Pasal 282 ayat (13) meminta as-built minimal memuat dimensi dan letak balok-kolom, jalur evakuasi, proteksi kebakaran, proteksi petir, dan instalasi listrik.
- Ajukan permohonan lewat akun di SIMBG DKI. Untuk bangunan yang sudah terbangun, PBG dan SLF diajukan bersamaan (Pasal 286 ayat 2).
- Pemeriksaan kelaikan fungsi. Untuk rumah tinggal, Pasal 282 ayat (6) membolehkan pemeriksaan oleh Tim Penilai Teknis (TPT) pemerintah daerah. Menurut FAQ SIMBG DKI, TPT menilai rumah 1–2 lantai; rumah 3 lantai ke atas dinilai Tim Profesi Ahli.
- Verifikasi dokumen dan kondisi lapangan oleh dinas teknis (Pasal 285).
- Bayar retribusi, lalu PBG dan SLF terbit bersamaan (Pasal 286 jo. Pasal 261).
Retribusi di Jakarta dihitung dengan rumus Pasal 92 Perda DKI 1/2024. Cara menghitungnya, plus dokumen yang biasa diminta, ada di panduan cara urus PBG.
Satu catatan: halaman tanya-jawab SIMBG DKI menyebut IMB terbitan sebelum PP 16/2021 tetap berlaku selama bangunan tidak berubah. Pemilik rumah ber-IMB tidak perlu panik.
Dampaknya pada Jual Beli, KPR, dan Renovasi
Risiko paling terasa justru di luar sanksi. Halaman tanya-jawab SIMBG DKI menyebut rumah tanpa PBG menyulitkan jual beli, KPR, dan pengurusan SLF.
Bayangkan skenario ini: pembeli sudah setuju harga, lalu bank meminta dokumen izin bangunan. Penjual tidak punya, dan proses PBG plus SLF baru dimulai. Transaksi tertahan berminggu-minggu.
Renovasi juga tersendat. Menurut FAQ SIMBG DKI, menambah luas atau mengubah struktur wajib PBG perubahan dengan melampirkan IMB atau PBG lama. Rumah tanpa izin sama sekali tidak punya lampiran itu, jadi PBG dan SLF bangunan existing harus beres dulu.
Untuk rumah yang dulu tidak pernah punya IMB, pembahasan langkah awalnya ada di artikel rumah tidak punya IMB.
Langkah pertama yang bisa dilakukan minggu ini: cari gambar lama rumahmu atau minta juru gambar mengukur ulang. Gambar as-built itulah berkas yang paling lama disiapkan.
