Jakartabuilding.id – Biaya rumah 1 lantai jadi 2 lantai untuk rumah 6×10 meter, dengan lantai baru seluas 60 m², sekitar Rp373,8 juta sampai Rp599 juta menurut hitungan redaksi dari patokan resmi DKI. Sobat JB, angka itu belum termasuk tanah, izin, dan biaya perencana.
Yang sering membuat anggaran membengkak bukan dinding lantai atas, tetapi pekerjaan di bawahnya: memperkuat pondasi, membuat pelat lantai, dan membongkar atap lama. Di bawah ini perkiraan untuk empat luas lantai baru, rincian pos biaya yang paling berat, dan urutan kerjanya.
Perkiraan untuk Empat Luas Lantai Baru
Keputusan Gubernur DKI 580/2025 mematok rumah negara tipe C sampai E Rp6.230.000 per m² dan tipe A Rp7.560.000 per m². Portal Bangun Jakarta memodelkan rumah tinggal dengan harga pasar sekitar Rp9.983.099 per m².
Dengan tiga patokan itu, lantai baru 36 m² berkisar Rp224,3 juta sampai Rp359,4 juta, dan 45 m² Rp280,4 juta sampai Rp449,2 juta. Lantai baru 60 m² berkisar Rp373,8 juta sampai Rp599 juta, sedangkan 72 m² Rp448,6 juta sampai Rp718,8 juta.
Menurut saya, patokan tipe A paling realistis untuk lantai atas rumah tinggal, karena biasanya berisi kamar tidur dan kamar mandi dengan finishing lengkap.
Pos Biaya yang Paling Berat
Tiga pekerjaan di bawah ini menentukan apakah lantai kedua aman berdiri, dan sering tidak terlihat di penawaran yang hanya menyebut harga per m².
1. Penguatan Pondasi dan Kolom
Rumah satu lantai di perumahan sering dibangun dengan pondasi batu kali dan kolom praktis yang tidak dirancang untuk lantai kedua. Pondasi footplat untuk titik kolom baru sekitar Rp1,29 juta sampai Rp1,95 juta per titik menurut hitungan kami di artikel pondasi footplat.
Untuk rumah 6×10 meter dengan jarak kolom sekitar 3 meter, ada sekitar 12 titik. Biaya pondasinya saja sekitar Rp15,5 juta sampai Rp23,4 juta, belum termasuk kolom beton bertulang di atasnya.
2. Pelat Lantai atau Dak Beton
Pelat beton bertulang tebal 12 cm sekitar Rp874 ribu sampai Rp985 ribu per m², sudah termasuk beton, besi, bekisting, upah, dan biaya umum. Untuk 60 m², biayanya sekitar Rp52,4 juta sampai Rp59,1 juta.
Rinciannya, termasuk selisih memakai beton ready mix dan molen, ada di artikel biaya cor dak per m2.
3. Bongkar Atap Lama dan Tangga Baru
Atap lama harus dibongkar sebelum lantai baru dibangun, lalu atap baru dipasang di atas lantai dua. Rangka dan genteng lama yang masih baik kadang bisa dipakai ulang, sehingga biayanya berkurang.
Tangga juga memakan ruang lantai bawah sekitar 2 sampai 3 m². Tentukan posisinya sejak awal, karena tangga di tempat yang salah bisa memotong ruang tamu atau dapur.
Tapi bukankah lebih murah langsung membangun di atas dak lama? Hanya bila dak dan kolom lama memang dirancang untuk itu. Tanpa perhitungan struktur, penghematan di awal bisa berubah menjadi retak pada balok dan dinding.
Urutan Kerja yang Aman
Mulailah dengan perencana struktur yang memeriksa pondasi, kolom, dan balok lama. Setelah gambar kerja selesai, ajukan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) perubahan, karena PP 16/2021 Pasal 262 menyebut perubahan jumlah lantai dan luas bangunan wajib PBG.
Pekerjaan lalu berjalan dari bawah: perkuatan pondasi, kolom dan balok baru, cor pelat, dinding lantai dua, atap, lalu finishing. Selama pembongkaran atap, siapkan terpal dan rencana hujan agar lantai bawah tidak bocor.
Lantai kedua yang aman selalu dimulai dari pondasi, bukan dari dinding yang terlihat.
