Jakartabuilding.id – “Rumahnya sudah AJB, aman,” begitu kalimat yang sering didengar calon pembeli. Padahal AJB bukan jenis hak atas tanah; perbedaan SHM dan HGB yang menentukan apakah tanah itu dimiliki tanpa batas waktu atau hanya dipakai selama masa berlaku.
Sobat JB, salah membaca jenis hak bisa berujung pada biaya perpanjangan yang tidak dianggarkan atau rumah yang sulit dijual kembali. Berikut perbandingannya dari teks undang-undang, masa berlaku tiap hak, posisi AJB, dan cara mengubah HGB menjadi SHM.
Perbedaan SHM dan HGB dari Undang-Undang
Definisinya ada di Undang-Undang Pokok Agraria (UU 5/1960). Pasal 20 menyebut hak milik sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.
Pasal 35 UUPA memberi pengertian berbeda untuk hak guna bangunan (HGB). Pemegangnya berhak mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
Jadi Sertifikat Hak Milik (SHM) membuktikan kepemilikan tanah itu sendiri. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) membuktikan hak memakai tanah untuk bangunan dalam waktu tertentu.
Pemegangnya juga berbeda. Pasal 21 UUPA menyatakan hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik.
HGB lebih longgar soal subjek. Pasal 34 PP 18/2021 memberikannya kepada WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia.
Pasal 21 ayat (2) UUPA membatasi hak milik badan hukum pada yang ditetapkan Pemerintah. Itu sebabnya tanah developer perumahan lazim berstatus HGB.
Untuk urusan bank, keduanya setara. Pasal 25 UUPA (hak milik) dan Pasal 39 UUPA (HGB) sama-sama membolehkan hak itu dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, termasuk untuk KPR.
Masa Berlaku Empat Jenis Hak
HGB tidak selalu sama. Pasal 36 PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah membolehkan HGB diberikan di atas Tanah Negara, tanah Hak Pengelolaan (HPL), atau tanah hak milik orang lain.
Tabel berikut merangkum Pasal 37, 40, 49, dan 52 PP 18/2021 untuk jenis hak yang paling sering muncul di sertifikat rumah. Angka tahun adalah batas paling lama, bukan jaminan.Jenis hak Siapa pemegangnya Jangka waktu paling lama Syarat lanjutan SHM (hak milik) Hanya WNI Tanpa batas waktu Tidak ada perpanjangan HGB di atas Tanah Negara WNI, badan hukum Indonesia 30 + perpanjangan 20 + pembaruan 30 tahun Permohonan ke Kantor Pertanahan HGB di atas HPL WNI, badan hukum Indonesia 30 + perpanjangan 20 + pembaruan 30 tahun Perlu persetujuan pemegang HPL HGB di atas hak milik WNI, badan hukum Indonesia 30 tahun, dapat diperbarui Kesepakatan dengan pemilik tanah, akta PPAT Hak pakai berjangka waktu WNI, badan hukum, orang asing berdokumen imigrasi 30 + perpanjangan 20 + pembaruan 30 tahun Atas Tanah Negara atau HPL
Perpanjangan dan pembaruan sering dianggap sama, padahal waktunya berbeda. Pasal 41 PP 18/2021 meminta perpanjangan diajukan paling lambat sebelum HGB berakhir.
Pembaruan adalah tahap sesudah perpanjangan habis. Permohonannya diajukan paling lama 2 tahun setelah jangka waktu HGB berakhir, menurut pasal yang sama.
Perpanjangan juga tidak otomatis. Pasal 40 PP 18/2021 mensyaratkan tanah masih dimanfaatkan dengan baik, pemegang masih memenuhi syarat, dan tanahnya masih sesuai rencana tata ruang.
Bila seluruh siklus pemberian, perpanjangan, dan pembaruan habis, Pasal 37 ayat (3) mengembalikan tanah menjadi Tanah Negara atau tanah HPL. Bekas pemegang hak bisa diberi prioritas, tetapi itu kewenangan Menteri, bukan hak otomatis.
Ada pula biaya yang jarang dibahas. Daftar persyaratan layanan Kantor Pertanahan Kota Denpasar mencantumkan bukti pembayaran uang pemasukan untuk perpanjangan jangka waktu HGB. Besarnya tidak bisa diverifikasi per 11 Oktober 2026, jadi tanyakan ke Kantor Pertanahan setempat.
AJB Bukan Jenis Sertifikat
Pertanyaan “perbedaan SHM, HGB, dan AJB” muncul karena ketiganya sering disebut bersamaan saat transaksi. Akta Jual Beli (AJB) adalah akta peralihan, bukan jenis hak atas tanah.
Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan peralihan hak lewat jual beli hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT. AJB adalah akta tersebut.
Jadi rumah “sudah AJB” artinya jual belinya sudah diaktakan. Tanahnya tetap ber-SHM atau ber-SHGB, dan nama pembeli baru tercatat setelah balik nama di Kantor Pertanahan.
PPAT juga punya kewajiban memeriksa. Pasal 39 PP 24/1997 mewajibkan PPAT menolak membuat akta bila sertifikat asli tidak diserahkan atau tidak cocok dengan daftar di Kantor Pertanahan.
Permen ATR/BPN 16/2021 menambah kewajiban itu lewat Pasal 97 yang diubah. Sebelum membuat akta, PPAT wajib mencocokkan data sertifikat dengan data elektronik dan memastikan objeknya tidak dalam sengketa.
Bisakah HGB Rumah Tinggal Jadi SHM?
Bisa. Pasal 45 PP 18/2021 menyebut HGB dapat diubah haknya, dan Pasal 99 menyerahkan tata cara perubahan HGB menjadi hak milik kepada Peraturan Menteri.
Syarat praktisnya disampaikan Kementerian ATR/BPN dalam rilis 18 Mei 2026. Layanan ini untuk SHGB rumah tinggal dengan luas tanah paling luas 600 meter persegi.
Rilis yang sama menyebut tiga berkas utama:
- Izin mendirikan bangunan rumah tinggal (IMB, kini PBG).
- SPPT PBB yang menerangkan ada bumi dan bangunan, artinya bukan tanah kosong.
- Formulir perubahan hak dari Kantor Pertanahan.
Menurut rilis ATR/BPN tersebut, PNBP perubahan hak sebesar Rp50.000 dan prosesnya lima hari kerja. Angka itu berlaku di loket pertanahan; jasa notaris atau perantara, bila dipakai, dihitung terpisah.
Bagian ini yang sering membuat orang keliru: IMB atau PBG ikut diminta. Rumah yang belum punya izin bangunan perlu membereskannya dulu lewat pengurusan PBG di tanah HGB, baru kemudian mengajukan perubahan hak.
Rumah yang masih dijaminkan ke bank juga butuh koordinasi. Sertifikatnya dipegang bank selama KPR berjalan, jadi tanyakan dulu prosedur bank sebelum ke Kantor Pertanahan.
Pertimbangan Membeli Rumah Berstatus HGB
Dari sisi pembeli, perbedaan SHM dan HGB bukan soal aman atau tidak aman. Rumah HGB bukan rumah bermasalah. Bank tetap bisa menerimanya sebagai jaminan karena Pasal 39 UUPA membolehkannya, dan haknya bisa dijual atau diwariskan selama masih berlaku.
Yang menurut saya lebih masuk akal untuk rumah tinggal pribadi: pilih HGB di atas Tanah Negara dengan luas di bawah 600 meter persegi. Status itu masih bisa dinaikkan menjadi SHM lewat layanan ATR/BPN tadi.
Saya tidak akan buru-buru membeli rumah HGB di atas HPL tanpa membaca perjanjiannya. Pasal 40 ayat (2) PP 18/2021 mensyaratkan persetujuan pemegang HPL untuk perpanjangan dan pembaruan, sehingga ada pihak ketiga dalam keputusan itu.
Sebelum menandatangani apa pun, cek lima hal ini di sertifikat dan berkasnya:
- Jenis hak: hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai.
- Tanggal berakhir hak: sisa masa HGB yang pendek berarti perpanjangan dalam waktu dekat.
- Asal tanah: di atas Tanah Negara, HPL, atau hak milik orang lain.
- Catatan hak tanggungan: Pasal 104A Permen ATR/BPN 16/2021 mewajibkan persetujuan tertulis bank pemegang hak tanggungan sebelum akta peralihan dibuat.
- Kecocokan nama dan luas: data sertifikat harus sama dengan PBB dan identitas penjual.
Pengecekan resmi bisa diminta lewat PPAT, yang wajib mencocokkan data sertifikat dengan pangkalan data Kantor Pertanahan. Untuk perhitungan cicilan dan dokumen bank, lanjutkan dengan panduan membeli rumah di Jakarta dengan KPR.
Artikel ini adalah informasi umum dari teks peraturan, bukan nasihat hukum untuk kasus tertentu. Kasus waris, sengketa, atau tanah HPL sebaiknya dikonsultasikan ke notaris-PPAT atau Kantor Pertanahan.
Sertifikat yang dibaca sebelum membayar uang muka jauh lebih murah daripada perpanjangan hak yang baru ketahuan setelah akad.
