Jakartabuilding.id – Berapa biaya renovasi rumah kalau hanya mengganti atap, lantai, atau plafon? Dengan patokan resmi DKI, porsi atap saja setara Rp623 ribu sampai Rp935 ribu per m² luas bangunan, jadi sekitar Rp28 juta sampai Rp42 juta untuk rumah 45 m².
Sobat JB, angka itu dihitung redaksi dari dua aturan: harga satuan bangunan di Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 580 Tahun 2025 dan porsi tiap pekerjaan di Permen PUPR Nomor 22/PRT/M/2018. Di bawah ini cara menghitungnya untuk enam bagian rumah, plus batas biaya menurut tingkat kerusakan.
Patokan Resmi yang Dipakai
Kepgub 580/2025 mematok rumah negara tipe C, D, dan E di wilayah kota DKI sebesar Rp6.230.000 per m². Angka ini sudah termasuk biaya umum penyedia jasa, keselamatan konstruksi, dan pajak.
Pasal 27 ayat (5) Permen PUPR 22/2018 lalu membagi biaya rumah negara ke delapan komponen. Porsinya: fondasi 3–7%, struktur 20–25%, lantai 10–15%, dinding 10–15%, plafon 8–10%, atap 10–15%, utilitas 8–10%, dan finishing 15–20%.
Biaya renovasi satu bagian rumah didekati dengan porsi komponen itu dikali harga per m², lalu dikali luas bangunan. Hasilnya patokan kasar, belum termasuk biaya bongkar.
Perhitungan lengkap harga per meter bangunan baru ada di artikel biaya bangun rumah per meter.
Biaya per Bagian Rumah
Semua angka di bawah memakai Rp6,23 juta per m² dan contoh rumah satu lantai 45 m².
1. Atap
Porsi atap 10–15% berarti Rp623.000 sampai Rp934.500 per m² luas bangunan. Untuk rumah 45 m², biayanya sekitar Rp28,0 juta sampai Rp42,1 juta.
Perhatikan, angka ini dihitung per m² lantai, bukan per m² bidang atap yang lebih luas karena miring.
2. Lantai
Lantai juga berporsi 10–15%, jadi rentangnya sama: Rp28,0 juta sampai Rp42,1 juta untuk 45 m².
Menurut saya, angka atas lebih realistis kalau keramik lama harus dibongkar dulu, karena pekerjaan bongkar tidak ada dalam porsi ini.
3. Dinding
Dinding berporsi 10–15%, atau Rp28,0 juta sampai Rp42,1 juta untuk rumah 45 m².
Renovasi yang hanya memindah satu sekat jelas jauh di bawah angka ini. Pakai rentang ini untuk pekerjaan dinding yang menyeluruh.
4. Plafon
Porsi plafon 8–10% setara Rp498.400 sampai Rp623.000 per m². Untuk 45 m², biayanya sekitar Rp22,4 juta sampai Rp28,0 juta.
5. Listrik dan Air
Utilitas dalam Permen 22/2018 mencakup pemipaan dan jaringan instalasi penerangan, dengan porsi 8–10%. Untuk rumah 45 m², rentangnya Rp22,4 juta sampai Rp28,0 juta.
6. Finishing
Finishing berporsi paling besar setelah struktur, yaitu 15–20%. Untuk 45 m², biayanya sekitar Rp42,1 juta sampai Rp56,1 juta.
Tapi bukankah finishing cuma cat ulang? Tidak selalu. Komponen ini mencakup seluruh pekerjaan perampungan rumah, jadi cat ulang saja tentu jauh lebih murah dari rentang ini.
Batas Biaya Menurut Tingkat Kerusakan
Pasal 65 Permen 22/2018 membagi kerusakan menjadi tiga. Kerusakan ringan terutama pada komponen nonstruktural seperti penutup atap, plafon, lantai, dan dinding pengisi.
Kerusakan sedang mengenai sebagian komponen nonstruktural dan/atau struktural, seperti struktur atap dan lantai. Kerusakan berat mengenai sebagian besar komponen, tapi bangunan masih bisa berfungsi setelah diperbaiki.
Pasal 34 membatasi biaya perawatannya paling banyak 30% untuk kerusakan ringan, 45% untuk sedang, dan 65% untuk berat. Dengan patokan Rp6,23 juta, batasnya Rp1.869.000, Rp2.803.500, dan Rp4.049.500 per m².
Untuk rumah 45 m², batas itu setara sekitar Rp84,1 juta, Rp126,2 juta, dan Rp182,2 juta. Renovasi yang lebih mahal dari batas berat sebaiknya dibandingkan dengan membangun ulang.
Biaya Perawatan Rutin
Pasal 66 menetapkan biaya pemeliharaan paling banyak 2% dari harga standar per m² tertinggi tahun berjalan. Dengan patokan Rp6,23 juta, angkanya Rp124.600 per m², atau sekitar Rp5,6 juta untuk rumah 45 m².
Saya lebih memilih menyisihkan angka ini setiap tahun. Perawatan kecil yang rutin hampir selalu lebih murah daripada renovasi kerusakan sedang.
Angka di artikel ini memakai Kepgub 580/2025; hitung ulang begitu Pemprov DKI menerbitkan standar harga satuan bangunan yang baru.
