Jakartabuilding.id – Kesalahan paling umum saat membandingkan harga borongan rumah 1 lantai per meter adalah menyandingkan dua penawaran yang isinya berbeda. Satu menawar Rp2 juta per m² untuk upah saja, yang lain Rp6 juta per m² lengkap dengan bahan, lalu yang murah dianggap lebih hemat.
Sobat JB, patokan resmi DKI untuk borongan penuh ada di kisaran Rp6,23 juta sampai Rp7,56 juta per m². Di bawah ini cara membaca angka itu, porsi upah per jenis pekerjaan, simulasi empat ukuran rumah, dan isi penawaran yang wajib dicek.
Borongan Penuh per Meter
Borongan penuh berarti kontraktor menanggung bahan, upah, alat, dan keuntungannya. Patokan terdekat adalah Keputusan Gubernur DKI 580/2025, yang mematok rumah negara tipe C sampai E Rp6.230.000 per m² dan tipe A Rp7.560.000 per m², sudah termasuk biaya umum dan pajak.
Portal Bangun Jakarta milik Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan DKI memakai pendekatan harga pasar. Model rumah tinggal 1 lantai 2 kamar di portal itu tercatat Rp9.983.099 per m² pada 6 Oktober 2026.
Selisih kedua angka datang dari spesifikasi. Model portal memakai material dan finishing rumah tinggal, sedangkan Kepgub adalah batas atas anggaran bangunan negara sederhana.
Porsi Upah per Pekerjaan
Borongan upah, atau borong jasa, hanya membayar tenaga kerja. Bahan dibeli sendiri oleh pemilik rumah.
Dari koefisien AHSP 2023 dan upah DKI 2026, porsi upah sangat berbeda antar pekerjaan. Plesteran 1:3 punya upah Rp73.500 dari total Rp97.200 per m², atau 76%, sedangkan keramik 40×40 hanya 30% karena harga keramiknya besar.
Dinding bata ringan 10 cm berupah Rp61.500 dari total Rp134.900 per m², dan bata merah setengah batu Rp73.500 dari Rp162.800. Keduanya sekitar 45%.
Karena itu, saya tidak akan menerima satu angka borongan upah per m² bangunan tanpa rincian. Minta harga upah per pekerjaan, lalu cocokkan dengan volume di gambar.
Borongan upah cocok bila pemilik rumah punya waktu belanja bahan dan mengecek setiap pengiriman. Borongan penuh lebih cocok untuk pemilik yang bekerja penuh waktu, karena satu pihak menanggung mutu bahan dan jadwal.
Risiko borongan upah ada di bahan yang terlambat datang. Tukang yang menunggu semen tetap minta dibayar, atau pindah dulu ke proyek lain.
Simulasi Rumah 1 Lantai
Dengan patokan Kepgub Rp6,23 juta, rumah 36 m² berkisar Rp224,3 juta, 45 m² Rp280,4 juta, 60 m² Rp373,8 juta, dan 70 m² Rp436,1 juta.
Dengan model portal Rp9,98 juta, angkanya naik menjadi Rp359,4 juta, Rp449,2 juta, Rp599,0 juta, dan Rp698,8 juta. Rincian per pekerjaan untuk tipe 45 dan 60 sudah kami bahas di artikel RAB rumah type 45.
Tapi bukankah tukang di kampung bisa jauh lebih murah? Bisa, karena upah daerah lebih rendah dari DKI. Untuk perbandingan antarkota, cek indeks kemahalan konstruksi di artikel biaya bangun rumah per meter.
Cek Isi Penawaran Borongan
Pastikan penawaran menyebut spesifikasi utama: mutu beton, jenis dinding, jenis rangka atap, merek dan ukuran keramik, serta jumlah titik lampu dan kran. Tanpa ini, dua harga per meter tidak bisa dibandingkan.
Tanyakan juga apa yang tidak termasuk. Pagar, carport, septic tank, sambungan PLN dan PAM, serta biaya PBG sering dihitung terpisah.
Termin pembayaran sebaiknya mengikuti progres fisik, misalnya pondasi, struktur, atap, dan finishing. Jangan membayar penuh di depan berapa pun diskonnya.
Minta juga jadwal kerja per minggu dan masa pemeliharaan setelah serah terima, misalnya tiga bulan. Retak rambut dan bocor biasanya baru terlihat setelah beberapa kali hujan.
Harga per meter yang wajar adalah harga yang isinya bisa dijelaskan baris demi baris.
