Jakartabuilding.id – Berapa RAB rumah type 45 satu lantai di Jakarta tahun 2026? Dengan patokan resmi Pemprov DKI, totalnya sekitar Rp280 juta, sedangkan model harga pasar milik pemerintah yang sama menunjuk Rp449 juta.
Sobat JB, selisih Rp169 juta itu baru terasa masuk akal setelah dipecah per pekerjaan. Di bawah ada rincian tipe 45 dan tipe 60 dari fondasi sampai finishing, dua versi hitungan, plus cara memakai angkanya untuk membaca penawaran kontraktor. Semua angka dicek pada 5–6 Oktober 2026 dan belum termasuk tanah.
Dua Patokan Biaya Total
Patokan pertama adalah Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 580 Tahun 2025. Standar harga satuan tertinggi rumah negara tipe C, D, dan E di wilayah kota Rp6.230.000 per m², sudah termasuk overhead kontraktor, keselamatan konstruksi, dan pajak.
Patokan kedua datang dari halaman Harga Satuan Bangunan di portal Bangun Jakarta milik Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan DKI. Model Rumah Tinggal 1 Lantai Model A seluas 101,59 m² dihitung Rp9.983.099 per m² untuk tahun 2026, dengan pendekatan harga pasar.
Dikalikan luas bangunan, hasilnya begini (hitungan redaksi): tipe 45 berada di kisaran Rp280,4–449,2 juta, tipe 60 Rp373,8–599,0 juta. Sebagai pembanding, tipe 36 berada di Rp224,3–359,4 juta.
Angka Kepgub adalah plafon anggaran rumah negara berspesifikasi sederhana. Batas atas lebih dekat ke rumah tinggal dengan instalasi lengkap, karena model portal ikut menghitung persiapan lahan dan pekerjaan halaman.
Satu catatan: angka model portal bergeser. Pada 5 Oktober 2026 model yang sama masih tercatat Rp10.222.974 per m², sehari kemudian sudah Rp9.983.099.
Rincian RAB Rumah Type 45 dan 60
Peraturan Menteri PUPR Nomor 22/PRT/M/2018 Pasal 27 ayat (5) membagi biaya standar rumah negara ke delapan komponen pekerjaan. Rentangnya dipakai di bawah, dengan pembagian redaksi yang jumlahnya tepat 100%.Pekerjaan Rentang Permen Porsi dipakai Tipe 45 Tipe 60 Fondasi 3–7% 5% Rp14,0 juta Rp18,7 juta Struktur (kolom, balok, ring) 20–25% 22,5% Rp63,1 juta Rp84,1 juta Lantai 10–15% 12,5% Rp35,0 juta Rp46,7 juta Dinding 10–15% 12,5% Rp35,0 juta Rp46,7 juta Plafon 8–10% 9% Rp25,2 juta Rp33,6 juta Atap 10–15% 12,5% Rp35,0 juta Rp46,7 juta Utilitas (listrik dan pipa) 8–10% 9% Rp25,2 juta Rp33,6 juta Finishing 15–20% 17% Rp47,7 juta Rp63,5 juta Total 100% 100% Rp280,4 juta Rp373,8 juta
Basis tabel adalah Rp6,23 juta per m² dari Kepgub 580/2025, jadi tipe 45 = 45 × Rp6.230.000 × porsi. Angka per baris dibulatkan, sehingga jumlahnya bisa selisih beberapa ratus ribu rupiah dari total.
Dalam rentang Permen, struktur adalah pos terbesar. Untuk tipe 45 saja, rentang Permen memberi ruang Rp56,1–70,1 juta, selisih yang lahir dari ukuran kolom dan balok serta mutu beton.
Pasal 27 ayat (2) menyebut utilitas sebagai pemipaan dan jaringan instalasi penerangan. Porsinya 8–10%, jadi pompa air, toren, atau pemanas air sebaiknya ditanyakan terpisah.
Fondasi kelihatan kecil di tabel. Kami sarankan rumah di tanah lunak dianggarkan di ujung atas rentang 7%, karena biaya fondasi sangat bergantung pada hasil cek tanah.
Bagaimana dengan tipe 45 dua kamar? Porsi di tabel tetap berlaku, sebab Permen menghitungnya dari total biaya, bukan dari jumlah ruangan. Yang bergeser adalah isi pos dinding dan finishing: dua kamar ditambah kamar mandi berarti lebih banyak sekat, kusen, pintu, dan keramik dinding dibanding denah terbuka.
Sebagai gambaran luas, Permen yang sama menetapkan rumah negara tipe D seluas 50 m² di atas tanah 120 m², dan tipe C seluas 70 m² di atas tanah 200 m². Tipe 45 dan 60 di pasaran berada di sekitar dua ukuran itu.
Versi Model Bangun Jakarta 2026
Portal Bangun Jakarta memakai pembagian lain: enam kategori pekerjaan, bukan delapan. Model rumah 1 lantai seluas 101,59 m² itu kami bagi per m², lalu dikalikan luas tipe 45 dan 60.Kategori Porsi model Tipe 45 Tipe 60 Persiapan lapangan / site work 12,56% Rp56,4 juta Rp75,2 juta Struktur 25,58% Rp114,9 juta Rp153,2 juta Arsitektur 38,30% Rp172,0 juta Rp229,4 juta Mekanikal elektrikal 9,28% Rp41,7 juta Rp55,6 juta Perpipaan / plumbing 11,30% Rp50,8 juta Rp67,7 juta Pekerjaan halaman 1,11% Rp5,0 juta Rp6,6 juta Listrik kerja dan SMKK 1,87% Rp8,4 juta Rp11,2 juta Total 100% Rp449,2 juta Rp599,0 juta
Porsi model dihitung dari total Rp1,014 miliar, yaitu Rp995,18 juta pekerjaan ditambah biaya listrik kerja Rp2,2 juta dan SMKK Rp16,8 juta. Kedua biaya tambahan itu kami sebar per m².
Arsitektur menyerap sekitar 38%, terbesar dari enam kategori. Perpipaan (11,30%) ditambah mekanikal elektrikal (9,28%) sudah sekitar 21%, jauh di atas porsi utilitas Permen 8–10%, padahal portal tidak merinci isi tiap kategori.
Tapi apakah adil mengalikan model 101 m² ke rumah 45 m²? Belum tentu. Kamar mandi dan dapur tetap harus ada di rumah kecil, sementara portal tidak punya model khusus tipe 45, jadi perlakukan angka ini sebagai batas atas kasar.
Untuk lahan sempit yang memaksa tipe 45 dibangun dua lantai, portal juga memuat model Rumah Tinggal 2 Lantai Model A seluas 99 m² dengan Rp9.836.263 per m² (dicek 6 Oktober 2026). Dikalikan 45 m², hasilnya sekitar Rp442,6 juta, tidak jauh dari versi satu lantai.
Cara Membaca Penawaran Kontraktor
Minta penawaran yang dipecah per pekerjaan, lalu periksa empat hal berikut secara berurutan.
1. Cek Porsi Struktur
Bandingkan porsi tiap pekerjaan dengan tabel Permen. Struktur di bawah 20% pada rumah satu lantai patut ditanyakan lebih dulu, sebelum harga finishing.
2. Cek Harga Satuan Material
Lihat harga satuannya. Survei 2026 portal Bangun Jakarta mencatat median semen portland Rp1.500 per kg, bata ringan 10 cm Rp7.300 per buah, keramik lantai 40×40 polished Rp10.950 per buah, dan baja ringan C75 Rp100.000 per batang.
Rp6,23 juta per m² adalah plafon anggaran rumah negara sederhana, bukan harga minimum. Meski begitu, penawaran swasta yang jauh di bawahnya patut ditanyakan rinciannya: mutu beton, ketebalan plesteran, atau instalasi listrik.
3. Cek Upah Tukang
Upah ikut menentukan. Portal yang sama mencatat tukang Rp241.112 dan pekerja Rp229.195 per orang-hari untuk area kota, sedangkan kepala tukang Rp262.029 dan mandor Rp277.239. Rinciannya ada di daftar upah tukang Jakarta 2026.
4. Cek Pos yang Belum Masuk
Yang belum masuk hitungan: tanah, pagar, perizinan PBG, dan perabot. Patokan per m² untuk luas lain bisa dilihat di biaya bangun rumah per meter di Jakarta.
Cek lagi angka ini saat portal Bangun Jakarta memperbarui modelnya atau Pemprov DKI menerbitkan SHST 2026; kedua patokan bisa bergeser kapan saja.
