Jakartabuilding.id – “Tanah saya masih HGB, bisa urus PBG?” Bisa, PBG tanah HGB diterima SIMBG DKI selama SHGB-nya masih berlaku dan namanya cocok dengan pemohon.
Sobat JB, jawabannya berbeda untuk girik, tanah sewa, atau tanah milik orang tua. Di bagian inilah berkas paling sering tertahan, jadi ini tabel status tanah, dokumen penggantinya, dan apa yang harus dibereskan sebelum unggah.
Status Tanah yang Diterima SIMBG
Halaman tanya-jawab SIMBG DKI (dibaca 10 Oktober 2026) menyebut legalitas tanah untuk PBG wajib berupa sertifikat. Bentuknya Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang masih berlaku.
Girik, verponding, dan dokumen sejenis belum bisa diterima langsung sebagai dasar permohonan. Itu aturan praktik portal DKI, bukan sekadar kebiasaan petugas.
Dasarnya ada di undang-undang. Pasal 35 UU Bangunan Gedung, sebagaimana diubah UU 6/2023, membolehkan bangunan berdiri di tanah milik sendiri atau tanah milik pihak lain.
Untuk tanah pihak lain, pembangunannya harus berdasarkan perjanjian tertulis antara pemilik tanah dan pemilik bangunan. Penjelasan pasal itu menyebut bentuknya akta autentik yang memuat hak, kewajiban, dan jangka waktu perjanjian.
PP 16/2021 juga mengikat soal nama. Pasal 1 angka 27 mendefinisikan pemilik bangunan sebagai pihak yang sah menurut hukum. Pasal 253 ayat (10) mewajibkan data pemohon atau pemilik diisi di SIMBG.Status tanah Bisa langsung diajukan? Dokumen bukti hak di SIMBG Yang perlu dibereskan SHM atas nama pemohon Ya Sertifikat Tidak ada SHGB atas nama pemohon Ya, bila masih berlaku Sertifikat Cek tanggal berakhirnya hak Sertifikat masih atas nama penjual Ya Sertifikat pemilik lama + AJB Simpan AJB asli Sedang proses balik nama Ya, umumnya AJB + surat keterangan BPN atau Peta Bidang Minta bukti proses dari BPN Tanah orang tua, sewa, atau lahan HPL Ya Sertifikat pemilik tanah + Surat Perjanjian Pemanfaatan Tanah Buat perjanjian tertulis Girik, letter C, verponding Tidak Belum ada Tingkatkan ke SHM/SHGB di BPN
Dokumen PBG Tanah HGB, Girik, dan Sewa
Tabel di atas cukup untuk kasus umum. Empat situasi di bawah ini yang paling sering membuat pemilik ragu.
Tanah HGB dan Lahan di Atas HPL
SHGB diperlakukan setara dengan SHM di SIMBG DKI, dengan satu syarat tambahan: haknya masih berlaku. Tanggal berakhirnya tercantum di sertifikat.
Pasal 37 ayat (1) PP 18/2021 memberi HGB di atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan (HPL) paling lama 30 tahun. Hak itu bisa diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun.
Hitungan redaksi: 30 + 20 + 30 berarti batas maksimum 80 tahun, asalkan perpanjangan dan pembaruan diurus tepat waktu. Sisa masa HGB yang tinggal satu atau dua tahun lebih baik diperpanjang terlebih dahulu di BPN sebelum mengajukan PBG.
Lahan HPL milik pemda atau BUMN yang dipakai pihak lain tanpa HGB atas namanya masuk kelompok tanah pihak lain. Dokumen kuncinya perjanjian pemanfaatan dengan pemegang hak.
Tanah Girik atau Letter C
Tanah girik tidak bisa langsung dipakai untuk PBG di Jakarta. Menurut FAQ SIMBG DKI, statusnya harus ditingkatkan terlebih dahulu menjadi SHM atau SHGB lewat BPN, termasuk lewat program PTSL bila memenuhi syarat.
Urutannya penting. Misalnya pemilik sudah membayar perencana dan denahnya jadi, berkas tetap berhenti di SIMBG sampai sertifikat terbit.
Tapi bagaimana dengan surat keterangan tanah atau bukti ganti rugi? Klinik Hukumonline (Juli 2025) berpendapat dokumen semacam itu tidak menggantikan bukti hak atas tanah untuk PBG. Pendapat itu sejalan dengan FAQ SIMBG DKI yang belum menerima girik.
Tanah Sewa atau Milik Orang Tua
Membangun di tanah orang tua, mertua, atau tanah sewa tetap bisa. SIMBG DKI mewajibkan Surat Perjanjian Pemanfaatan Tanah antara pemilik tanah dan pemilik bangunan.
Perjanjian ini bukan formalitas sekali pakai. Pasal 275 ayat (4) PP 16/2021 menjadikannya lampiran Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) yang terbit bersama SLF.
Pasal 305 juga mengatur bangunan di tanah pihak lain yang dialihkan. Pihak yang mengalihkan wajib mendapat persetujuan pemilik tanah, dan perjanjian pemanfaatan tanahnya dapat diperbarui.
Soal bentuk, penjelasan UU menyebut akta autentik di hadapan pejabat berwenang. Surat di bawah tangan mungkin tidak diterima, jadi tanyakan ke Suku Dinas CKTRP setempat sebelum menandatangani.
Tanah Baru Dibeli dan Belum Balik Nama
Rumah baru dibeli dan sertifikat masih atas nama penjual tetap bisa diajukan. FAQ SIMBG DKI membolehkan sertifikat pemilik lama dilampirkan bersama Akta Jual Beli (AJB), dan PBG diajukan atas nama pembeli.
Selama balik nama berjalan, kelengkapan biasanya dipenuhi dengan AJB atau akta peralihan hak. Tambahkan surat keterangan BPN atau Peta Bidang bertanda tangan sebagai bukti proses sedang berjalan.
Unggah Bukti Hak di SIMBG
Urutan di bawah ini memakai portal SIMBG DKI. Langkah lengkap dari pendaftaran akun sampai SK terbit ada di panduan cara urus PBG.
- Pindai sertifikat halaman demi halaman, termasuk halaman surat ukur dan catatan peralihan.
- Siapkan dokumen pendukung sesuai baris tabel: AJB, surat keterangan BPN, atau perjanjian pemanfaatan tanah.
- Buat IRK di Jakarta Satu dan plot batas tanah persis seperti batas di sertifikat.
- Isi data pemohon dengan nama yang sama seperti di sertifikat, AJB, atau perjanjian.
- Pengajuan yang diwakilkan perlu surat kuasa bermeterai plus fotokopi KTP pemberi dan penerima kuasa.
- Pantau status di dashboard akun, mulai dari Penilai, Kasektor, Kasudin, hingga PTSP.
Langkah 3 sering terlewat. Panduan IRK dan KRK Jakarta menjelaskan cara membuat IRK; desain di gambar nanti dicocokkan dengan ketentuan GSB, KDB, dan KLB di IRK.
Catatan revisi muncul sebagai notifikasi di akun pemohon. Perbaiki dokumen yang diminta saja, jangan unggah ulang semua berkas dengan versi berbeda.
Kesalahan yang Membuat Berkas Ditolak
Penyebab umum menurut FAQ SIMBG DKI: dokumen kepemilikan tanah tidak sinkron dengan nama pemohon. Contohnya sertifikat atas nama ayah, sementara pemohon anak tanpa perjanjian pemanfaatan tanah.
Kesalahan kedua adalah luas yang berbeda antar dokumen. Luas di site plan, denah, dan angka di formulir SIMBG harus sama.
Ketiga, SHGB yang sudah lewat masa berlakunya. Portal DKI hanya menyebut SHGB yang masih berlaku.
Keempat, memakai girik atau AJB girik sebagai bukti hak. Hasilnya sama: berkas tidak bisa diproses sampai sertifikat terbit.
Ingat, nama di sertifikat dan nama pemohon harus bisa dihubungkan oleh satu dokumen sah.
Artikel ini hanya membahas bukti hak untuk PBG; sengketa batas, waris, atau pendaftaran tanah di BPN adalah urusan notaris/PPAT dan kantor pertanahan.
