Jakartabuilding.id – “Masih ada nggak sih rumah di kawasan elit Jakarta yang harganya di bawah Rp2 miliar?” Sobat JB, jawabannya masih ada: per 1 Oktober 2026, perumahan elit murah di Jakarta bisa ditemukan di tiga kota mandiri, yaitu Jakarta Garden City, Metland Menteng, dan CitraGarden City, dengan harga mulai Rp900 jutaan.
Ketiganya berada di pinggir timur dan barat Jakarta, bukan di pusat kota. Di bawah ini lima cluster dengan harga resmi dari situs pengembang, lengkap dengan luas, harga per meter, dan perkiraan pajak pembeliannya.
Patokan Elit Murah Versi Redaksi
Kami memakai tiga syarat. Rumah tapak ada di kota mandiri dengan fasilitas sendiri, cluster-nya berpagar dengan satu pintu masuk atau keamanan 24 jam, dan harga mulainya paling tinggi sekitar Rp2,2 miliar.
Batas Rp2 miliar juga dipilih karena insentif PPN ditanggung pemerintah 2026 menutup penuh PPN dari bagian harga sampai Rp2 miliar. Rumahnya harus baru, siap huni, dan harga jualnya paling tinggi Rp5 miliar.
Jakarta Garden City (JGC) di Cakung, Jakarta Timur, dikembangkan Modernland Realty di lahan 370 hektare dekat exit tol Cakung Timur. CitraGarden City di Kalideres, Jakarta Barat, adalah proyek pertama Ciputra Residence sejak 1984 dengan luas pengembangan 450 hektare.
Metland Menteng berada di Ujung Menteng, Cakung, dengan akses tol JORR, tol layang Kelapa Gading–Pulo Gebang, dan Halte TransJakarta Ujung Menteng.
Untuk gambaran pasar yang lebih luas, kenaikan harga rumah baru di Jabodebek-Banten masih tipis, seperti terlihat di data harga rumah Jakarta 2026.
5 Cluster Perumahan Elit Murah di Jakarta
Harga di bawah adalah harga “mulai” dari situs resmi tiap pengembang, diakses 1 Oktober 2026. Harga per meter persegi adalah hitungan redaksi: harga mulai dibagi luas bangunan.
1. Florence Village, Jakarta Garden City
Florence Village adalah rumah dua lantai dengan luas tanah 50 m², luas bangunan 57 m², tiga kamar tidur, dan dua kamar mandi.
Promo resmi JGC per 6 Oktober 2025 menyebut tahap 2 dijual 900 jutaan, belum termasuk PPN, dengan booking fee Rp30 juta. Tahap 1 terjual kepada 250 pembeli.
Harganya sekitar Rp15,8 juta per meter bangunan, paling rendah di daftar ini. Menurut saya, ini pilihan paling realistis untuk keluarga muda yang ingin alamat Jakarta, asal siap dengan rumah yang ringkas.
Kawasannya sudah hidup: ada AEON Mall, IKEA, sekolah, dan RS Mayapada Jakarta Timur yang dijadwalkan buka pada 2026.
2. Neora, Metland Menteng
Neora adalah cluster berisi 75 unit dengan tiga tipe kavling: 6×12, 5×12, dan 5×11. Tipe 6×12 punya luas tanah 72 m², luas bangunan 86 m², tiga kamar tidur, dua kamar mandi, dan dua carport.
Harga tipe 6×12 mulai Rp1.562.000.000, atau sekitar Rp18,2 juta per meter bangunan. Cluster ini memakai one gate system, CCTV, dan ruang komunal.
Pengembang menyebut Stasiun MRT Ujung Menteng akan hadir dekat Gerbang I. Statusnya masih pengembangan masa depan, jadi jangan jadikan alasan utama membeli.
3. Forris Private The Solace, CitraGarden City
Tipe The Solace di Forris Private dibanderol mulai Rp1,9 miliar. Rumah dua lantai ini punya luas tanah 75 m², luas bangunan 85 m², tiga kamar tidur, dan tiga kamar mandi.
Itu sekitar Rp22,4 juta per meter bangunan. Satu kamar mandi ekstra jarang ditemukan di kelas harga ini.
Forris Private mengusung konsep Tropical Garden Homes. CitraGarden City sendiri sudah berisi sekitar 64 cluster dan 10.000 rumah dengan tingkat hunian 90%.
4. Conifera, Metland Menteng
Conifera tipe 7×10 dijual mulai Rp1.997.000.000. Luas tanahnya 70 m², luas bangunan 98 m², dua lantai plus attic, tiga kamar tidur, dan dua kamar mandi.
Dengan harga sekitar Rp20,4 juta per meter bangunan, Conifera memberi ruang paling luas di bawah Rp2 miliar. Unitnya dilengkapi sistem rumah pintar MIRA AI, dan halaman resminya mencantumkan promo free PPN dengan syarat dan ketentuan.
5. Aeroville Extension, CitraGarden City
Tipe Cemara Ville di Aeroville Extension mulai Rp2,2 miliar untuk luas tanah 63 m² dan luas bangunan 70 m². Rumahnya dua lantai dengan tiga kamar tidur dan dua kamar mandi.
Harga per meternya sekitar Rp31,4 juta, tertinggi di daftar ini. Yang dibayar lebih adalah lokasi di kawasan Aeroworld dan sistem smart home.
Tapi bukankah Rp2,2 miliar untuk 70 m² itu sudah tidak murah? Betul, untuk ukuran dompet kebanyakan orang. Cluster ini masuk daftar karena kawasannya dekat JORR 2 dan Bandara Soekarno-Hatta, dan harganya masih di bawah Lavia Living (mulai Rp2,4 miliar) dan Cluster Malta (mulai Rp2,6 miliar) di kawasan yang sama.
Biaya di Luar Harga Rumah
Menurut Badan Pendapatan Daerah DKI Jakarta, pembeli rumah pertama membayar BPHTB 5% dari harga setelah dikurangi nilai bebas pajak Rp250 juta. Untuk Florence Village seharga Rp900 juta, BPHTB-nya sekitar Rp32,5 juta.
Untuk Neora sekitar Rp65,6 juta, The Solace Rp82,5 juta, Conifera Rp87,4 juta, dan Cemara Ville Rp97,5 juta. Angka ini belum termasuk biaya notaris, KPR, dan PPN bila unitnya tidak mendapat insentif.
Diskon BPHTB 50% untuk rumah pertama dari Keputusan Gubernur 450/2026 hanya berlaku untuk harga sampai Rp500 juta. Kelima cluster di atas tidak masuk batas itu.
Kesalahan yang sering terlihat: menghitung insentif PPN untuk rumah inden. Insentif dari PMK 90/2025 hanya untuk rumah baru yang siap huni dan diserahkan antara 1 Januari dan 31 Desember 2026.
Pilih Sesuai Kebutuhan
Budget di bawah Rp1 miliar hanya cocok dengan Florence Village. Yang bekerja di Jakarta Timur atau Utara dan butuh TransJakarta bisa mulai dari Neora.
Butuh tiga kamar mandi? Lihat The Solace. Yang ingin ruang ekstra untuk kerja dari rumah, Conifera dengan attic-nya lebih masuk akal.
Untuk yang sering ke bandara, Cemara Ville paling dekat secara kawasan. Kalau harus memilih satu untuk keluarga muda, saya ambil Neora: harga dan luasnya paling seimbang.
Cek lagi semua harga ini pada Desember 2026, saat insentif PPN DTP berakhir dan pengembang biasanya memperbarui daftar harga.
